去化库存唱主调 期待楼市再发力

[导语]2015年对于房地产行业来说是特殊的一年，是转折的一年。降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政……国家利好政策不断冲击，再加上河南省中原经济区副中心城市建设对洛阳发展的推进，对于洛阳房地产而言，既是机遇也是挑战。政策多管齐下的背景下，根据中指研究院调研，截至年末多数三、四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企。洛阳北京拓世宏业科技发展有限公司不完全统计了2015年度洛阳房产市场供应、销售及库存走势状况 。

2015年洛阳商品住房的供应面积占比为64.84%，销售占比92.32%，说明我市房地产开发仍以住房为主，销售均衡，市场健康。供销比1.29，比较合理，房价上涨空间不大；洛龙区开发过热，竞争激烈，同质现象明显，个性化规划设计是改善供大于求局面的重要途径；非住宅可售量增速显著，但体量不大，并非难以销售，而是开发商自留了，或者在等待大商机。

2015年1-11月我市商品房供应面积512.49万㎡，同比2014年1-11月下降4.14%；整体供应套数46000套，同比2014年1-11月下降7.51%;；其中住宅供应面积332.3万㎡，供应套数28334套，同比2014年分别下降13.72%和14.95%，非住宅供应面积180.19万㎡，供应套数17666套，同比2014年分别上涨20.53%和7.59%。

从供应情况来看，供应点在8月和11月，8月受传统金九银十热销期和各种利好政策影响，供应量与其他月份相比翻了一倍，11月因受资金、销售压力和多重利好政策叠加影响，供应量翻了两倍，96.84万㎡的供应量成为2015年中的点。

从数据来看，销售面积点在5、6、7三个月。这三个月因为受楼市降息等利好政策影响，洛阳开发商纷纷选择在此时开盘，销售量与其他月份相比翻了一倍，仅这三个月的销售面积就有169.3万㎡，占全年销售面积的38.75%，为2015年中的点。

截止2016年1月，我市新建商品房销售面积为436.87万㎡，与去年同期339.09万㎡相比，增长28.83%。其中，商品住房销售面积为403.33万㎡，与去年同期301.03万㎡相比，增长33.98%。

据房天下数据监控中心显示：2015年，洛阳楼市销售套数与销售面积走势基本一致，均在5、6、7三个月达到2015年的点  

2010年至2015年11月 ，洛阳存量面积980.32万㎡ ，按2015年的平均销售速度36万㎡/月，预计洛阳6年内剩余货量可供销售27个月，虽然，再加上每年的纯新盘，相信未来三年洛阳楼市的库存压力将攀升至新高位。

数据显示，楼市新政的实施和房地产业的自我调节确实有效吸引了人们入市，但洛阳目前的情况是我市楼市的库存量增大而购买人群并未相应增加，刚性消费人群不足。 

[结语]长期来看，洛阳楼市去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业，吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。以郑州为例，郑州作为区域性中心城市，聚集人口的能力强，‘移民’不断增加，有刚性购房需求的人较多。

新的一年，在多重利好下，期待洛阳楼市再发力。