长租公寓投资？如何快速出租房公寓？

长租公寓的出现，给一些单身白领人士的朋友们来说是非常好的居住模式，因为现在有很多人比较看好长租公寓，所以现在长租公寓的租金也是不会太低，所以大家都会投资长租公寓，接下来我们就来为大家介绍一下长租公寓投资事项以及如何快速租出租房公寓，一起来看看吧。

一、长租公寓投资

1、轻资产模式投资账

轻资产模式下，主要赚的是租金的剪刀差。每套房的租金剪刀差为：

剪刀差＝市场租金－项目总建筑面积／房间套数×拿房租金单价

扣掉改造成本、运营管理费以及各种税费平摊，得到净利润。行业内一般标准，每套房的改造装修成本约4－5万元，能够保障出租率、租金和需求匹配，不能过度装修。另外，一般长租公寓企业的租金每年涨幅约8％－10％，因此对于投资人来说，租期越长越好。

从2013年以来，轻资产模式的长租公寓吸引了众多VC投资。但轻资产模式长租公寓利润薄，公寓企业经过一轮又一轮的融资，快速扩大规模，背后谋取的是通过上市方式实现退出。预计2020－2021年长租公寓上市潮会到来，PE投资与并购会愈加活跃，2019年有望迎来长租公寓PE与并购的高潮。

2、重资产模式投资账

重资产模式下，综合＝资产增值＋净运营收入（NOI）。其中：

资产增值＝资产退出价格－资产购入综合成本

资产退出价格＝退出下一年NOI／CapRate（资本化率）

净运营收入（NOI）＝运营毛收入－运营成本－运营相关税费－运营管理费

运营毛收入＝租金收入＋服务费收入＋停车场收入＋广告牌收入等

运营成本＝能耗＋安保＋保洁＋运维等（8％－15％左右）

运营相关税费＝房产税＋土地使用税＋城建税＋教育费附加＋地方教育费附加等

运营管理费＝运营毛收入／NOI＊X％（3％－5％）

资产购入综合成本＝收购支出＋改造支出

收购支出：资产／股权收购、交易相关税费、收购相关杂费

改造支出：设计费、外立面改造、机电改造、硬装、软装等

目前看，由于轻资产模式长租公寓拿房成本持续走高，同时资金端融资成本持续走高，企业一旦动用市场融资手段扩张规模，很大概率是负杠杆运作。因此，轻资产模式的长租公寓企业纷纷在向轻重并举转型，比如魔方公寓、旭辉领寓，或者向纯轻的托管模式转型。

但是重资产模式由于拿地或收购项目的成本高，租售比过低，目前北上广深等一线城市租售比均低于1：600，意味着一套房子出租50年以上才能回本。因此，从开发商和投资商视角来看，重资产模式的长租公寓更加算不过投资账来。

二、如何快速出租房公寓