上海二手房交易火爆 房产营业税征收标准解析

2013年3月1日，国务院出台《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（下称新国五条），规定继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机 性购房，合理引导住房需求。3月30日上海国五条细则出台，规定坚决抑制 投机性购房，进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径，严格执行现行的房产营业税征收标准。

现行房产营业税标准依据09年12月发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，11年1月开始实施。通知规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

征收范围

一、非普通住房

具备以下其中一点即为非普通住宅：

1、房产证面积在144平方米以上；

2、住宅小区容积率在1.0以下；

3、同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以上，坐落于内环线以内的高于330万元/套，内环线与外环线之间的高于200万元/套，外环线以外的高于160万元/套。

营业税征收：

1，房产证未满5年的非普通住宅，需要缴纳总房价的5.6%；

2，房产证满5年的非普通住宅，按照总房价减去房屋原值后的差额征收营业税。

二、普通住宅

2012年3月1日上海调整普通住房标准：

1，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等

2，单套建筑面积在140平方米以下

3，实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

营业税征收：

1， 房产证未满5年的普通住宅，按照总房价减去房屋原值后的差额征收营业税。

2， 房产证满5年的普通住宅免征营业税。