为何说房地产税无法成为调节楼市的核心工具

决定价格的始终是市场的基本面。何谓基本面？在笔者看来，包括但不限于由人口净流入状态、货币、银行、土地、购买力等因素形成的供求关系。

以重庆和上海的规则来看，即便未来房地产税在大范围推行，尺度也会相对宽松，它顶多也就是增加点收入，无法成为调节楼市的核心工具。

对房地产税的期望，本质上是两种预期的较量，有房的人排斥它，无房的人欢迎它。而作为平衡两种预期的上面，则希望借助它稳定预期。不希望大涨，也不希望大跌。

因为上面一直强调的是多了一个“地”字的房地产税。有人说房地产税今年最迟明年推出，争论时间没有多大意义，它的设计目标才是关键。

笔者认为，房地产税在此时来到台前是顺其自然的结果，它的大背景是房地产市场经过近20年来的飞速发展，正在从新房市场为主过渡到存量房市场为主的新形态。按照学者周天勇的估计，2015年城镇商品房(含小产权)规模在3.54亿套至3.78亿套之间，彼时城镇人口约为7.68亿人。也就是说，每2.25人拥有一套住房。即便未来4年有1亿农民进城，人均住房套数也不会有大的变化。

在这个大背景下，以往做大蛋糕的思路将转变给更加合理地分蛋糕，这也是“房子用来住的”题中之义。房地产税不是简单增加一个税种，而是综合性的改革，它的目标就是要适度增加持有成本，让房子更方便、更科学地被分配到更需要的人手中。

在如此宏大的目标之下，让房价降下来显然不是它的所有格局。当然房价的确是目标之一，但目标并不是让它降下来，而是稳祝

即便以房地产税的推出来判断房价走势，我们又该如何能用一个工具来影响如此分化的楼市呢？如果过于严苛，热门城市是降下来了，那些大量卖不出去房子的中小城市该如何过活？如果不严苛，那么我们也无法得出房地产税推出等于房价下跌的推论。

因城施策或许是一个解释，对于此，其结果更可能是上有政策下有对策。特别是在大城市，表现得会更加明显。因为这些城市在未来很长的时间，新房供应不足，大量房主在面对不断涌入的新市民面前，是彻彻底底的强者。

总之，房地产税是综合考量，它的核心是通过增加持有成本来分配房源，也许是增加购房市场的供应，更可能是增加租房市场的供应。