从合同到产权 二手房买卖这些环节最易出风险

二手房买卖虽然市场很大，但是其中隐藏的风险也很大。当风险出现之后，为了保护购房者的合法权益，如何防范二手房买卖风险就显得非常重要。

1、明晰主体资格和房屋产权归属

房屋产权归属问题的重要性在于确认谁是待售二手房的主人。通常情况下，我们可以要求售房人提供身份证、户口簿、结婚证等证件来证明自己的身份，同时也要审查二手房的权属证明及相关文件，确认房屋产权归属。

此外，产权证上若是两人以上，则在签买卖合同时所有的产权人应全部到场，如确实不能全部到场，则要求其出示委托书公证书，千万不要随随便便让人代签。

根据《城市房地产管理法》第37条第4款“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，会导致该买卖合同无效。若售房人提供了其他产权人的公证书委托书，购房人也要对公证书委托书中的委托事项进行核实，不排除公证书伪造的可能。

2、完善合同条款，规避房贷风险

通常作为工薪阶层的购房者，在购房时往往会向银行贷款。为避免由于银行贷不出来而承担违约责任，有必要在签订买卖合同时就在合同中明确约定“若贷款办不下来，无条件的解除买卖合同，退回购房定金及首付款”，以此来避免因为银行无法贷款而承担违约责任。

3、没有产权证的二手房慎买

当遇到首付款风险时，的方法是尽量和售房人协商，在交易中心过户时将首付款全部支付给售房人，或者将首付款找个有实力的公司进行资金监管。切忌将首付款交由中介的业务员个人保管，现实中常出现业务员卷款潜逃的案例。

此外，如果该二手房没有产权证，谨慎考虑，不要急着买。因为在市场上流通的房屋，法律要求必须有产权登记。还有一个类似的例子，就是农村宅基地的购买也要慎重，除了本村村民有权购买之外，其他人购买农村房产，都是无法拿到产权证的。

4、购买出租二手房，必须先取得承租者的书面放弃优先购买声明

在购买出租的二手房，一定要得到承租人书面放弃优先购买权的申明，否则即使是交易过户后，承租人还是可以行使优先购买权，而撤消买卖合同。所以，这一步非常重要。

除了上述的几点防范对策外，买房人在购买二手房时还应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。