购房解答:遇到质量有问题的房子 是否可以退房?

如何确定开发商向业主交付房屋的质量标准，就成了解决开发商与业主之间此类争议的关键。

（一）如果房屋的确存在质量问题，而且该质量问题已经严重影响业主对房屋的正常使用，即使业主接收了房屋也无法进行正常的装修、入住，那么这种情况下，作为业主完全有权拒收房屋并可要求开发商承担逾期交房违约责任。

根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”

根据该规定，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的应当是“竣工验收合格”的房屋之外，还必须是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就能够正常入住使用。

另外，我国《合同法》第六十二条对于合同标的质量要求约定不明确时，如何确定标的物的质量标准，实际上也有明确的规定，根据该条规定“对于质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按通常标准或符合合同目的的特定标准履行”，而作为业主来说，购买商品房的主要目的大多数情况下是为了居住使用，因此，如果业主所购买的房屋不能入住使用，那么其购房目的显然不能实现。

因此，从业主与开发商订立《商品房买卖合同》的特定目的角度来分析这个问题，开发商交付的商品房也应当具备使用条件。否则业主有权拒收房屋，同时要求开发商承担逾期交房违约责任。

（二）如果开发商向业主交付的商品房仅存在一些小的质量问题，比如小的质量瑕疵，而该瑕疵又并不影响到业主对房屋的正常使用，那么此种情况下，业主拒收房屋，并要求开发商承担“逾期交房的违约责任”，显然也不具有合理性。

因为，开发商对其所售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务，此种情况下，业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

目前因房屋质量问题而引发的纠纷主要有两种情况：房屋交付后房屋出现质量问题，业主要求开发商履行维修义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延而引发争议。以及商品房交付时业主发现房屋存在质量问题，而拒收房屋而引发的争议。

一般来说商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。因此，建议购房者在签订购房合同时，应注重有关房屋质量条款的约定，并注意收房时开发商出具的《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定、保修期及保修范围的规定。