购买二手房常见陷阱有哪些？如何避免？

二手房的优势有很多，周边配套设施成熟，可直接拎包入住，所见即所得。不过买二手房和买新房比起来程序要复杂得多，购房者要对买二手房会出现的问题进行分析，买房前预防一下。

怎么辨别假房源

首先，假房源最明显的特征是“低价”，价格永远是一大杀器，购房者捡漏的心理永远不会消失。

通常情形是这样的，我们通过网上搜索房源时，经常能发现一些环境优美、户型合理的低价优质房源，不过电话过去看房时，却被告知房子已售或暂时无法看房。接下来就是推荐其他房源了。

建议：遇到这种情况，我们首先要明确一点，价格与行情明显不符的房源肯定会存在一些问题，假房源的可能性非常大，他们的目的大多数吸引来访，带客量也算业绩呢！即使是真房源，房子本身存在问题的可能性就上升了，比如房子存在物理缺陷，比如漏水，凶宅等，还有一种情况，房子产权存在瑕疵，比如已经被业主抵押给银行却仍然在中介挂牌销售，买房者有房财两空的风险。

查看房子产权

这一点相信所有的购房者都不会漏掉，但市场上各种产权的房子很多，比如普通住宅、商住两用房、经济适用房、房改房、回迁房等。不同的房子产权性质差异很大，上市的条件也各不相同，所面临的税费和贷款政策都不一样，这一点不是所有的购房者都清楚。甚至可以说，很多人对普通商品房之外的房源一无所知。

在这里，我们想强调的是，对于普通商品房交易，产权只需要核实房主是否有完全产权即可，剩下的只需要符合现行交易税费政策就可以了。

而非普通房源，则需要搞清楚上市条件。以经济适用房为例，像前几年在北京比较流行，它是一种政策性住房，购房者只拥有有限产权，不满5年不得上市交易，因特殊需求确需转让的，须由政府按照原价参考物价和折旧水平回购，不得转卖他人。满5年上市交易，需向有关部门补交同地段经适房和普通商品房之间的差价，而且政府有优先回购权。

交易没成中介仍收费

中介公司只负责买卖双方签订房屋买卖合同，不负责买卖合同的履行，因此，卖房人违约时，中介公司仍向买房人索要高额的居间费用。中介公司单方提供格式合同，一般都约定由买房人支付中介公司居间费用。

合同法规定，买卖合同与居间合同是相互独立的，买卖合同是否履行不影响居间合同的效力，因此，当卖房人违约不履行买卖合同时，中介公司不仅不履行原有的承诺，且仍要向购房人索要相应的居间费用，如双方发生纠纷诉讼至法院，买房人一般都败诉。

建议：在与中介公司签订居间合同时，双方可通过补充协议方式，将房屋产权的过户作为中介公司的居间义务，谨防中介公司将产权过户排除在居间义务之外。

签佣金确认书难追责

中介公司在与买房人签订房屋买卖居间合同时，同时要求买房人签订《佣金确认书》，使中介公司在出现恶意违约时逃脱应承担的责任。《佣金确认书》的内容一般为“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。在法律上居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”，佣金确认书签订，表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有义务。买房人签字后，一旦卖房人出现违约时，中介公司会以此为由，逃脱其应承担的责任。

建议：尽量避免与中介公司签订《佣金确认书》，即使签订《佣金确认书》，也应将佣金支付的时间约定在房屋产权过户后，将产权过户作为佣金支付的前提条件。