房子写儿女名其实风险很大!怎么把风险降低?

很多的中国父母都担心儿女以后生活没保障，总盘算着把房子过户给儿女，或者直接写上儿女的名字。但这真的好吗？

1、孩子独立买房时可能多付首付如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。

如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，不低于四成。

2、孩子婚后买家庭二套房时交房产税比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。

成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。

及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

3、婚后若有意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。

如何化解？

房产和法律支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母。二是直接到房产交易做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

各种过户成本

这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种便捷、省钱？

1、继承法

主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，低不低于200元。这种方法的优点是税费低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。

但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。

继承房产需要满足三个条件：

第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人；遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。

第二，遗产应当是被继承人生前属于个人的财产。

第三，因遗产是继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。

2、赠与法

主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

3、买卖法

主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。