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揭密2017房价

揭密2017房价"套路":让你买不起房的是谁?

房天下2017/02/01
目前,国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式:“3+3+3+1”。什么意思呢?

有人计算出:一个中等收入的家庭,要辛辛苦苦27年才能买得起一套房,前提还要是不吃不喝。

虽然大家都在讨论高房价,天天在那骂政府,骂开发商,但是真正知道高房价怎么构成的人,却是少数。

今天,购房指南就来跟大家讲讲房价到底是由哪几部分构成的,开发商到底赚了多少钱?是不是合理的。

目前,国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式:“3+3+3+1”。

什么意思呢?

简单的说,就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、费用和税费等+10%的开发商利润”。

那么也就是说,一旦拿地成本公开透明,房价的构成,大概也就是这几部分,很简单吧。

接下来购房指南就一个部分一个部分来给大家分析:

一是土地成本

占比25%-30%。

也称土地出让金,土地对于整个社会而言是一种稀缺资源,也是一种不可再生资源,因此外国比国内的出让金高,商业楼的出让金比住宅楼高。

房价里的土地成本指楼面地价,简单地讲,就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后,每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

二是建安成本

占比约30%。

建安成本是房价中相对稳定的部分,它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

房屋建筑成本是建设房屋的投入,主要可以分为三个部分:

第一部分是前期费用。

主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整,达到通上下水、通电、通路等投入的资金,大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用,开发商若重视此方面的投入,将为其本身和消费者带来利益。

第二部分是土建费用。

很多房子外表看起来差不多,但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上,框架结构,多层打桩,现浇楼板虽然使得成本比较高,但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。

第三部分是配套设施费用。

这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、等方面花费的资金。在现在的大环境下,绿化率也成了一个衡量的重要标准。

房屋设备安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。可能相对精装房而言,这部分费用的占比会高一些,但是跟整体的建安费用相比,也高不到哪里去。

三是销售费用

指用于房地产出售到交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用,也是房地产价格的组成部分。

四是开发地产的管理费用

占比约5%。

包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用,也是房地产价格的组成部分。

另外,因为开发商多数会选择银行贷款来解决项目的资金投入问题,这就产生了利息。如银行向下调息,对于开发商负担就会减轻,虽然对于房价影响不大,但相对而言可降低成本。

五是税费

大约占比25%。

主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个,主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、费附加、土地税、印花税等。

据机构测算:假设房子市值是100万元(单价8000元/平方米,面积125平米),这套房负担的税收为这样几种。除此之外,还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说,一套总价100万元的房子,相关税费全部算下来可能接近房价的25%。

六是利润

占比约10%。

房地产开发商得到的收益,是企业扩大再生产的资金来源。利润还有多少?对于每一家企业来说都是巨大的争夺点,利润率越高,也就意味着企业的融资开发等成本越低,而这就看各家开发商的本事了。

就目前来看,对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企,但是上市房企本身目前的现状也不乐观。

近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示,去年53%的企业净利润已触及10%红线, 预计今年房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少?就有可能直接触及生死线以下。

当然,这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的,一般楼盘一期的开发周期是两年,两年中楼面地价是有变动的,而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的,开发商的利润空间也就会随之増大。

总的来说,楼面地价、建安成本和税费是重要的构成主体,这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的,还有很多动态因素,它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。

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房价,开发商,税费

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