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账房先生大数据:二手房为什么要满五唯一?

账房先生大数据:二手房为什么要满五唯一?

大家在看二手房的时候,总是能够听到中介或者卖家说,某某房子是“满五唯一”,某某房子是“满二唯一”。

这究竟是什么意思?是说有这个条件的房子就比其他的房子好吗?还是说满足了这些条件的房子可以省钱?为什么一定要强调一下呢?

账房先生今天就给大家好好算一下,二手房满五唯一到底是什么意思?对于购房者而言,究竟能够省多少钱?

先普及一下背景知识,按照国家税务局的相关规定,二手房交易过程中,是需要交纳房地产税的,具体需要缴纳契税、个税、税以及其他相关税费

先说契税的征收方法:

按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平(包含90平)的普通住宅,缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

当然,首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的。若买方购买的房产非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

再讲讲税的征收方法:

税的叫法是今年5月份“营改增”之后这么叫的,原来叫营业税

过去营业税的征收分几种情况,普通住宅:不足5年收取房屋总价的5.6%,超过5年(含5年)则免征;非普通住宅不足5年收取房屋总价的5.6%,超过5年(含5年)收取房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。

正是因为这个营业税的征收对于房屋满5年免征的规定,满足条件的房子就都把“满五”作为之一进行宣传。

但是“营改增”之后,这个五年就变为两年了,营业税也改为税,按照新的规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征税。于是又有了“满二”的说法。

后说说个税的征收方法:

根据规定,房产证满5年,并且是唯一住房的不需要交个人所得税。这也就是那个“满五唯一”的来历。

另外,房产证满5年,不是唯一住房,或者房产证不满5年的,都需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%的个税。

空讲理论太难理解,不如给大家举个例子:

假如有一套面积在80平米的二手房,网签价格200万(以网签价为准),原价格为160万,购房者是第一次买房。

如果房子不满两年

不满两年的二手房征税多,一套房子在交易过程中要产生契税、税和个税。

契税为全额征收,由于是90平米以下,税率为1%,税额=(200万-已征收的税)×1%=1.89万

税为全额征收,税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次税)×20%=1.54万

三个税总共是14.1万元。

如果房子满两年但不到五年

这种情况免征税,只征收契税和个税。

契税仍然是全额征收,上文已经注明计算方式,税额=(200万-已征收的税)×1%=1.89万

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

两个税种共5.57万元。

如果房子满五年但不是唯一住房

这种房子的税费成本和第二种完全一样,免征税,所以税费成本也是只有契税和个税,共计5.57万元。

如果房子满五年,而且是唯一住房

也就是大家常看到的“满五唯一”,这种房子只征收契税。

契税额=200万×1%=2万元。

这么看来,果然还是“满五唯一”的房子买起来比较好呢。准备买二手房的朋友,再去看房的时候也不用再纠结这个问题啦。

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