房地产抵押贷款的程序 再不了解就晚了

房地产抵押是指第三人或者债务人不转移对房地产的占有而作为债权的担保，债务人在不履行债务时用房地产抵押，债权人依法享有拍卖该房地产的权利并优先受到补偿。房地产抵押是随着中国土地使用权制度的改革和房地产业的逐步发展产生的一种房地产重复利用方式，也是融资风险的一种高级防范措施。

一、申请办理房产抵押贷款的条件

１．满１８周岁的自然人且具有完全民事行为能力；

２．具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力；

３．银行规定的其它条件；

４．申请办理房产抵押贷款所需提交的资料。

二、办理抵押登记手续所需准备资料

银行开具的法人代表证明书、法人及其受委托人的身份证复印件、法人授权委托书、营业执照复印件、业主身份证明复印件、房产抵押申请表、房产证、抵押贷款合同、金融许可证复印件。从递件到取件需１５自然日。

三、提出贷款申请　　

１．凡是符合贷款条件的借款人，向银行申请房地产抵押贷款时都需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件：

２．负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发一般经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件。

３．房产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所

４．房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款。

５．提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。

四、对抵押房地产的估价　　　

房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上对房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和土地估价两个估价方法较单一，计算公式为：　房价＝房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。　　　

通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为５０％－６０％，后随经济发展，这一比率提高到８０％左右。二战后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性增强，贷款风险分散，贷款价值比达９０％。我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。　　　

五、房地产抵押贷款合同的签订和登记　　　

对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房产当事人。（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，押权人应在房地产抵押合同签订之日起３０天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记。合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，事人应自发生之日起１５日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。

需要注意的是，只有取得权即拥有房产证的房屋才可以申请房产抵押贷款，贷款额度是按照银行等贷款机构指定的评估机构评估的房产价值来计算。所以在决定是否要履行房地产抵押程序的时候，记得先做好前期准备工作哦！