公积金证券化数万亿入楼市 4大改变利好楼市

公积金证券化，将支持数万亿社会资金进入楼市。公积金缴存提取条件的放宽，让更多人可以用公积金来买房租房。

2015年11月20日，住房城乡建设部的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》（以下简称《条例》 ）向社会公布，同时报请国务院审议。这是2002年之后，《条例》 修订。

就在10天前的11月10日，习近平总书记针对房地产说了18个字“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”新《条例》现身，是这次讲话后， 项 政策出台。

事实上，早在2011年年底，住房和城乡建设部就明确提出，要在2012年6月前完成《条例》修订工作并上报，但此后每年均列入计划却迟迟不见动静。这次在讲话后迅速“动真的”，其背后隐藏的意义不言而喻。

新《条例》值得地产界关注的地方，是其提出“住房公积金管理经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券”，这意味着将有超数万亿社会资金可以直接间接进入楼市。

而新《条例》另有四大亮点改变，针对公积金曾受公众诟病的“四大问题”。其大方向则为放宽公积金缴存提取条件，明显瞄准去库存。

想了解公积金政策变化的前世今生，请听购房指南为您细细道来。

公积金证券化的5重意义，中国将有“两房”？

新《条例》第三十条“资金保值”中这样规定“住房公积金管理经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。”

发行“住房公积金个人住房贷款支持证券”是什么意思？至少有5层意思：

1、以后公积金用于发放住房贷款的资金，不再只是大家缴存的钱，还包括通过资本市场募集的社会闲散资金。方式可以是债券，也可以是股票；

2、根据目前公积金的总量来看，打包后，可以面向市场发行的证券至少有数万亿，可以募集远超过数万亿的资金；

3、这一政策打通了住房公积金和资本市场之间的通道，产生了更多可能性；

4、理论上来说，公积金以后将不存在余额不足等问题，因此提取公积金的政策可以进一步放宽；

5、住房公积金利率远低于银行，随着住房公积金可发放贷款规模的扩大，我国总体房贷的利率将进一步下调，达到历史低。

其他国家有没有类似机构呢？当然有的， 的就是美国的“两房”：联邦国民抵押协会（简称房利美）和联邦住房贷款抵押公司（简称房地美）。他们是由美国国会立法设立的政府相关机构，目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。

自1932年构建联邦住宅贷款银行系统以来，逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的住房抵押贷款二级市场，通过政府干预和市场化运作相结合的方式，为住房建设提供资金保障。“两房”承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，次贷危机以来达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在“两房”债券者中，70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内者。

公积金曾经的“四大问题”，新《条例》一一消灭

“四大问题”背后

新《条例》之前，如果一个人从来没用过公积金，到退休时把钱取出来，钱是多了还是少了呢？答案是：肯定贬值了。各地公积金的 ，一般都没有“跑赢通胀”。之前公积金对外只有银行存款和国债两个渠道，比如深圳住房公积金的渠道就全部是定期和活期存款，当然“跑不赢通胀”。

网络上关于公积金老政策误区的帖子不少。明源君2014年即做过总结，其中比较有代表性的“四大问题”是：

1、没钱的补贴有钱的。有能力买房的职工是缴存公积金人群中比较有钱的，而没有能力买房的人租房提取公积金很困难，租住在城中村的人基本不可能提取公积金；

2、加剧贫富差距。有些事业单位的公积金月均缴存额可达上万元，而很多人月均缴存只有几百元，甚至还有很多人没有公积金。比如截至2013年12月31日，深圳公积金账户累计个人开户数为678.18万户，而社保养老、医疗、工伤参保人数分别为813.90万人、1157.65万人、 987.96万人，几个数字差距大；

3、提取困难、存款贬值。有许多人感叹“这辈子不到退休取不出公积金，取出来已经不值钱了”；

4、承担了不该承担的责任。比如修建政府责任范围内的廉租房。

以上问题产生的根源，按住建部委成员、上海社科院城市与房地产主任张泓铭曾经给明源君的说法，是因为老的《条例》内部存在先天矛盾。1999年4月，国务院颁布了《条例》；2002年3月，国务院对《条例》部分条款进行了修改。当时条例是各方博弈产生的，而当时“对个人财产性质，没有明确的认定和认识”。

而本次修订后的新《条例》，针对这“四大问题”，都有新规定。

新《条例》消灭“四大问题”，放宽条件瞄准去库存

新《条例》出现了四个方面的亮点

1、放宽缴存条件

目前实施的《住房公积金管理条例》中，只有正式单位的职工，才可以缴存住房公积金。而新《条例》中规定，无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，也可以由个人缴存住房公积金，并享有提取、贷款等权益。

条例还规定“以劳务派遣形式用工的，劳务派遣单位与接收以劳务派遣形式用工的单位，应当在劳务派遣协议中约定被派遣职工住房公积金缴存责任；未约定的，由劳务派遣单位承担住房公积金缴存责任”。

在自我创业者和自由职业者越来越多的今天，这个改变无疑会降低他们买房的难度。同时，也让公积金本身的缴存总额不断壮大。而被“派遣”的人们，维权也有了相应的依据。

2、放宽提取条件

之前，许多地方只有买房才能支取公积金，虽然有的省市试点推行支付房屋租金、物业费也可以提取公积金，但并未推广开来。

这次，新《条例》规定“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、大修、装修自住住房的；（二）离休、退休的；（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（四）出境定居的；（五）偿还住房贷款本息的；（六）无房职工支付自住住房租金的；（七）支付自住住房物业费的。”

也就是说，在全国范围内，买不起房的人可以用公积金支付房屋租金，不打算再买房的人也可以用公积金大修、装修房屋、支付物业费，不存在“没钱的补贴有钱的”、“提取困难”等问题了。

新条例针对提取公积金的程序也做了规定，简化了相应程序。

3、缴存金额“限高保低”，“加剧贫富差距”成为过去

新条例规定：缴存基数按照职工本人上一年度的月平均工资确定，“以职工工作地上一年度单位就业人员的平均工资为参照，不得低于60%，也不得高于3倍”、“缴存比例上限不应高于12%，下限不应低于5%。”

也就是说，公积金过高、过低都将成为历史。

4、促进资金保值， 归本源

针对“公积金 跑不赢通胀”的问题，新《条例》在本文开始说到的发行“住房公积金个人住房贷款支持证券”之外，还规定“可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定 类产品。”

针对“承担了不该承担的责任”的问题，新《条例》规定“住房公积金管理应当将住房公积金的 存入在受委托银行开立的住房公积金 专户，提取住房公积金管理的经费后，全部用于建立住房公积金风险准备金，不得挪作他用。”也就是说，用公积金 承担政府职能，修建廉租房等将成为历史。

讨论了这么多，总的来说，本次新《条例》生效后的结果简单来说就是：

1、超过数万亿的社会资金可以进入公积金的大蓄水池，可以发放更多公积金贷款；

2、更多人可以用公积金来还房贷，房贷利息进一步下降；

3、大家都可以用公积金付房租、物业费，相关租房市场等的反应也将传导到房屋买卖市场。

总之，新《住房公积金管理条例》的出台，大利房企、大利去库存。虽然它距离正式通过开始执行还有一段时间，但我们等得及。