买房知识:不能办理按揭贷款购房者无责可退房退款

按揭

大多由房地产开发商、购房者和银行三方共同参与

操作

购房者同开发商签了购房合同，但按揭贷款却无法办理

问题

消费者应该如何维护自己的合法权益

目前在售的大多是由房地产开发商、购房者和银行三方共同参与到按揭贷款业务中，大多数开发商都承诺某家银行为购房者提供按揭贷款，并在购房协议中约定由开发商为购房者代理该笔贷款的相关手续。由于并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理，因此刚需购房者在同开发商签订了购房合同、支付了定金或首期房款后，却发生了按揭贷款无法办理的情况。

出现这样的情况，消费者应该如何处理才能维护自己的合法权益呢？

购房者

贷款办不到退房被扣20%违约金

去年秋交会期间， 先生在位于城东二环边的某项目购买了一套110平方米的住宅，按照购房合同约定， 先生缴纳了首付款20多万元。合同约定，开发商协助 先生办理按揭贷款，若 终按揭贷款不能办理，开发商则解除 先生的购房合同并退还首付款。

但在购房合同签订3月后，开发商却通知 先生，由于 先生和妻子刚领了结婚证，而在领证前 先生和妻子分别拥有一套住房，所以 先生本次购房行为属于购买第三套房，按照规定银行不能接受 先生的购房按揭贷款申请。

于是 先生找开发商协商，既然办理不了按揭贷款，自己又无法进行一次性付款，所以只能同开发商解除购房合同，但开发商却告诉 先生，退房可以，但要从 先生的20多万购房款中扣除20%的违约金。 先生觉得开发商此举不可思议，在购房之前 先生明确告诉开发商他的房屋拥有情况，开发商却承诺一定能帮 先生办理银行按揭贷款，并承诺如果无法协助 先生办理按揭贷款，开发商将全额退还购房首付，现在开发商却要扣除20%的违约金，此举确实不够诚信。

司法解释

购房者无责可退房退款

四川博成律师事务所主任 笛律师介绍，根据《 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

律师维权

开发商违约不能追究购房者违约

四川博成律师事务所主任 笛律师认为，如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，导致购房者因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以解除合同。开发商则应返还首付款，并对合同的解除负相应的赔偿责任。

另外，按照 院的该司法解释，如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因， 终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求解除合同，退还首付款。

当然，如果是因为购房者自己的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则法院一般不予支持。如果产生这样的情况，购房者就应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依据合同约定，收取购房者的违约责任。

对于大多数的工薪族而言，想要在重点区域购置新房，资金超过所能承受的范围，此时，购 套同区域内的二手房就成为普通上班族群体的 选择。南京链家房产置业专家现针对购买二手房需要注意的关键环节和事项进行了归纳分析，给正准备购买二手房的市民提供一些参考。

一、在找到心仪房产之后，对房产的产权进行认真审核，审核内容包括：

a、审核房主身份，确定产权证上的房主与卖房者身份一致；

b、明确被售房屋的性质与产权的完整性，判断被售房屋是否抵押；了解房屋剩余使用期限及用途；

c、了解房屋产权有无纠纷，得到房产原产权单位或共有人的同意出售证明；

d、确定房产证日期，(判断是否满五年等)以了解交易该房产应缴纳的税费金额。

e、产权证上的面积与实际面积是否相符，验证产权证的合法性与真实性。

二、与新房不同，二手房具有的现房特性可以让购房者在看房时进行初步验房

检验房屋装修配置：主要观察房屋结构，建筑与装修材料，确认房屋的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等：

a、看房屋的内外部结构是有无改动；牵涉到阳台的面积怎么算等；

c、试用上下水，看看上水是否有足够的压力、下水是否畅通。顶层住户还应该重点看一下屋顶有无渗、漏现象。

三、判断被售房屋价格和价值

a、了解一下本区域二手房的市场价格，通过价格对比来选择购房预算以内的小区进行重点比较和选择。

b、委托信得过的中介公司进行价值评估；

c、银行提供按揭贷款时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的 保值价。

四、限购之下确保购房资格及贷款资格

五、产权交接时 选择买卖双方都信得过品牌中介公司来操作，以规避交易风险，保证房款资金安全。