房产备案逾期，开发商须担责

案例：

2006年9月，李某与南宁某房地产公司（以下称公司）签订了住宅《商品房买卖合同》。合同约定，出卖人应当在商品房交付给买受人使用之日起560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。

合同签订后，李某依约支付房款，公司于2007年9月11日将房屋交付李某，但直到2009年10月22日才取得现售备案证明；2010年1月4日，公司为李某办理了房屋产权证，但未办理土地使用证。后来，李某以公司未在约定期限内完成产权登记备案工作、不为其办理土地使用权证为由诉至法院。

终法院判决公司向李某逾期备案违约金7023元，并在判决生效之日起30内为李某的房屋申请办理土地使用权证。公司不服一审判决，提出上诉，二审法院审理后驳回了公司的上诉。

律师点评：

本案涉及商品房买卖合同中的办证程序及开发商、买受人的义务问题。

根据建设部和国家工商管理局印制的商品房买卖格式合同第十五条“关于产权登记的约定”，一般约定开发商在商品房交付使用之日起一定的期限内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，以便办理商品房的《房屋权证》和《土地使用权证》，开发商若逾期，要承担违约责任。至于房屋产权证由开发商代办或买受人自行办理，由双方自行约定。

关于买受人的房屋的土地使用权证的办理问题，由于商品房小区的土地使用权在开发时在买受人名下，商品房出售后，小区的土地使用权应归属小区的业主（若有未出售部分，业主为开发商），所以买受人取得《房屋产权证》后，还有权取得该房屋的《土地使用权证》。根据南宁市国土资源局的有关规定，《土地使用权证》必须由开发商统一申请办理，并符合下列条件：一、商品房所在宗地为出让性质的房屋，已取得相应《房屋权证》，并取得《国有土地使用证》；二、拟申请办理土地使用证的房屋，已取得相应《房屋权证》；三、房产所在的宗地已办理宗地的竣工换证业务。

本案，公司逾期取得《商品房现售备案证明》，导致李某未能及时取得《房屋权证》，而且也没有统一申请办理包括李某在内业主的《土地使用权证》，违反了《商品房买卖合同》的约定，所以法院判决其承担违约责任。

相关法律知识：

合同违约 合同违约是指违反合同债务的行为，亦称为合同债务不履行。这里的合同债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原则和精神的要求，当事人所必须遵守的义务。