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北京换房四大难点六大注意 说多了都是泪

北京换房四大难点六大注意 说多了都是泪

2016/03/07来源:房天下
[摘要]近北京的房价跟疯了一样,不光没房的要买房,有房的也想换房。但是买房不易,换房更难啊。

近北京的房价跟疯了一样,不光没房的要买房,有房的也想换房。但是买房不易,换房更难啊。

北京换房四大难点六大注意 说多了都是泪

北京换房有多难?

难点一:连环需求

有这么一类人是卖了自己郊区,或者非的房子来换地产。这种单子一般会导致连环单,因为你的客户要找到一个接他房子的客户,你要把房子卖给你的客户,你需要拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子,而你看上的房子的房主通常也是有换房需求……于是这个单子会变得异常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。

难点二:交易时间

二手房交易通常包括几个硬性环节:签定金合同;资质审核(房子是否有抵押,是否有户口,是否存在夫妻关系纠纷);解抵押(有时无);房屋评估;贷款;发放贷款;缴税;过户。每一个环节都是需要一定工作日的,而且一环扣一环,没法平行作业,中间遇到十一,春节这种大假期,交易时间还要延长。再加上北京限购,还涉及到一套房二套房征税问题,复杂。

难点三:房价疯涨

假定你是贷款或者换房客户,从开始看到过户完毕半年是正常的。这期间连环单不出岔子,或房价平稳,风险就低;如果房价疯涨,风险就高。如果选择先卖房再买房,中间的时间差所带来的房价变化,可以让你或者你想买的房毁约好几次。

难点四:中介讲效率

很多人认为中介是靠提成吃饭,你房子卖的快,中介提成就高。但是中介有句话叫“宁可挣今天的5000,不挣明天的10000。中介靠的是速度和走量,所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感,热血上头的时候,制造气氛一定要让你把房子定下来,因为他们要效率和速度,但是你签完了很可能发现合同是坑,或者房子实际没那么好。

那么购房旺季换房需要注意哪些问题呢?

注意一:准备新手机号

为了你的手机号以后再能继续正常使用,建议准备换房时换个专门用来找房的手机号。也有人说后再备一个微信号,因为中介现在都要加微信,也是可以的,但是微信有验证和屏蔽机制,所以还能好点。

注意二:卖房时拿点架子

一个比较实诚的朋友,卖房时联系了一家中介之后,好几家中介都来帮助卖房。一开始还觉得没什么,有的自称手续费低服务也好之类。结果结果几个月的周六日,朋友的生活都被严重影响了,同时过来看房子的人一聊上还不走了。

其实真心想买房的人,来了只会是看房的,不会跟你说其他的事情。而有些人是很贱的,你对他好,他觉得你好欺负或者你有什么不可告人的目的,多拿拿架子,不一定有坏处。

注意三:对自己的房价有预期

一个朋友,开始没打算卖房,后来有一次中介给他信息,说哥,你的房子如今均价7万了,他一算自己的老破旧87平,能卖640,很高兴,就想卖掉算了。后来中介组团来看房,大家都说只能卖580,接下来房子就无人问津了,弄得这个朋友郁闷。

关于如何判断自己房子的走势,除了大环境外,一般来说,小区的同面积的房子有两种:一种是但是有硬伤的,这种一般标价低,卖不动,反过来讨厌的是看房子的人会拿这个房子和你说事儿,和你砍价;

一种是户型好,标价也高,或者户主不诚心卖,用来拉高小区房价价格和买家预期的(我不知道你晕没晕),一般人的房子应该是介于二者之间,所以怎么定价和估价,虽然是市场的反映,但这种多少可以作为你的参考依据,不至于被中介忽悠的卖了。也不至于标的高了不好卖。

注意四:计算周期 约束时间

有这么一种情况,如果买你房子的人也是换房,而且房子还没卖,所以成交周期谈了六个月。那么你要去买房可能会吃闭门羹。你想啊,别人也是换房,你的周期6个月就意味着别人换房的周期可能要往一年上走。对于换房来说,在房价不稳定时,周期远比你多卖几万块钱要重要。

所以,卖房时一定要与购房人进行约束,把时间节点都定下来,比如买家应该什么时候把房子卖掉,什么时候给 笔款,什么时候结款,如果是贷款的话,什么时候才能拿到全款。

没有经验的人会以为过户的时候就能拿到房款,但实际上对于贷款买房来说,房子尾款是银行发的,一般都要要等过户后十五到二十个工作日,中介有时候不会提这个事,有时候会故意模糊,比如把工作日换成天,这个别看就差了五六天周期,有时候是要命的。

所以过户这个漫长的时期内,遇到你的下家,尤其是也是换房的下家,合同一定要写明白每个时间节点,他的权利和义务,这样至少能够规避一些风险,或者出现问题的时候及时止损。

注意五:买房时头脑要冷静

卖房如此,买房亦如此,你去看房子的时候,也要抗住。不能否认有的房源确实有人抢,但不排除虚假繁荣的情况。更多情况下,不要相信中介所谓的一堆人都在排队等房子。要记住,几百万的东西,买卖都会很慎重,成交没那么利索。当然反过来,如果真的有看上的合适的好房子,也要快点下手,至于怎么拿捏这个度,就看个人做了多少功课了。

注意六:买房合同要周全

先讲一个案例,一个朋友买了套房,约定周期是六个月,签买卖合同时,卖家的房子满五 ,但卖家不知道怎么回事,这期间扛不住买了套房,所以卖家名下就有了2套房,这个房子就变成了二套房,多了40万的税。现在谁都不想出这个税,中介这时候当然是不管了,或者说其实也管不了。

有人问那让卖家赔钱不买了行不行?现在的问题是卖家愿意赔10万,问题在于房子涨了30万,你说这个帐怎么算,所以两边准备法院见了。这种事到底怎么杜绝和防范,我也不知道,只能说是尽量在合同里把很多条款都写清楚,尽人事,听天命。

总之,换房子真的不是你想象中的那么简单的,不要以为你买过一次房这一次就肯定不会再遇到问题了。一定要尽量保证头脑清醒,多做功课,对于中介,心里堤防,面上尊重,听其言,观其行,也是一个规避风险的办法。

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