二手房交易、装修风险提示，保你不吃亏

二手房交易是指已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易流程及注意事项有哪些呢?

一：产权审核

很多买家不敢进行自主交易，主要原因是怕买到产权有瑕疵的房子。其实这种情况是可以避免的。在买二手房前，我们要仔细查看业主的房产证，注意房产证上的署名。如果有两个人，在签订合同时就必须要有两个人的名字。我们还要看购房时的相关凭据，比如购房、契税等。

风险预测：

此环节可能出现的风险是产权瑕疵问题，你所要买的房子可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。

二：交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，就需要交定金了。交定金的环节同样有很多需要注意的问题。如果房子还在按揭中，定金好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方。如果双方没有可信赖的第三方，定金好交由银行。具体做法是：买卖双方到银行去签一份协议即可，约定在交易完成递件手续后，划拨到卖家账户上。如果买卖双方有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后将定金给卖方，需注明“交给第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

风险预测：

1. 卖家有可能以定金在未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方即视为卖方收讫”;

2. 为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

3 . 成交前会有很多不确定因素，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%；

三：赎楼

一般来说，赎楼有两种操作方式：一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

出于风险考虑，买家好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。

小窍门：如果通过同一银行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险预测：

此环节中大的风险就是赎楼产生的风险。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。中介按揭部建议“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

四：付首付

除了产权问题，还有一项需要我们注意的就是资金。目前，资金已有自己的体系，买卖双方只要按照规定来做就可以降低风险。

无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金，则可以省去这笔费用。

在签协议时银行会要求买卖双方在放款书上签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不放款给卖家带来困扰。

风险预测：

1. 买家要保证首期款通过独立的第三方进行，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更保险。

2. 如果放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款。

五：合同的签订

在交定金环节，自主交易的买卖双方可以先签订一个“书面协议”，协议中要包括产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

风险预测：

1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家私家电，好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

5.要明确违约责任，保障自己的权益。

六：办理按揭

如果买家选择的不是一次性付款，就需要到银行办理按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。至于银行的选择，好选择四大国有银行，据说贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率的问题，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。

风险预测：

1 .买卖双方需要在合同中约定出现贷款批不下来的情况时应如何解决。一般这种情况的解决方法是解除合同或者赔偿违约金等。

2 . 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

七：过户

去过户时，需要到房产所在地的产权登记去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前的定金。

至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场。如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证。如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。

风险预测：

1.买方需要在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。这条条款主要是为了防止有的业主以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，

2.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

八：交房

上述一系列事情办完之后就要交房了。其中涉及水电、物业、燃气、有线电视等的交接，就要分别到水务局、管理处、供电局、有线电视台等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域办理水电交接的时候也许要提供抵押合同。如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，后业主交完钥匙，交易就正式完成了。主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

风险预测：

1.在交房前，好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

2.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。