二手房产权状况陷阱多 房屋买卖需多留心

在二手房交易中，存在着诸多的法律问题，其中，二手房的产权陷阱即属典型之一。二手房产权陷阱主要存在以下几种情形：

1．卖房者非二手房的产权人。

（1）某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利，进行欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为其，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。

（2）卖房者是真正的产权人，但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因继承或受赠而取得该二手房，但由于各种各样的原因，未及时办理二手房产权过户手续。

在此情形下进行交易，由于交易主体不适格，不仅该二手房买卖合同无效，而且购房者往往可能遭受诈骗。

防范对策：如卖房者非该二手房的产权人，应立即中止与之进行交易。因为此其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。

2．卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

许多时候，二手房的人不属于一人，而属多人，即所交易的二手房为共有房。而在交易的过程中，往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。

与第一种情形一样，在此情形下交易，也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。因为：依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。

防范对策：如卖房者仅为产权共有人之一，则可要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。

3．卖房者只是使用权人，而非权人。

在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将该房产提供给卖房者使用，卖房者并未取得完全的权。如购房者与仅有使用权人进行交易，即使交付全部房款，亦无法取得产权。

防范对策：如卖房者仅仅只有使用权，在其取得完全的产权之前，应中止该交易。

4．房产上存有法律不允许自由转让的障碍。

如在二手房上设有抵押。我国相关法律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前，该房产不得自由转让。

防范对策：如该二手房上设有抵押，则可要求卖房者在消除该抵押负担后方与之交易。

5．房产上存在法律禁止转让的障碍。

如二手房被查封，在解封之前，该二手房是禁止转让的。

防范对策：如该二手房已被查封，则可在该二手房被解封后方与产权人交易。

6．非居住用途房。

即交易的二手房的用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。

防范对策：如该二手房为商业用途房，即可根据自身需要决定是否继续交易。

7．卖房者未将房屋欲出售的情况告知承租人，或者说已告知，但未得到承租人放弃优先购买权利的答复。

防范对策：如该二手房已出租，则应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

后要提醒购房者的是为避免遭遇产权陷阱，有效的防范方式是在购房前到房地产登记机关查阅该房产信息。