海外买家篇：外国业主土地附加税
来源：澳洲房产物业 2022/04/06 12:18
海外人士的定义
符合以下条件的人士，在澳洲被视为海外人士：
1) 非澳大利亚公民；或
2) 在12月31日纳税日之前的12个月内，在澳大利亚未居住满200天的以下签证持有者（新州规定）：
o 澳大利亚居民签证；或
o 持有444子类签证的新西兰公民。
海外人士土地税组成以及征收税率
海外人士的土地税通常由两部分组成：
（1）土地税
（2）附加土地税
土地税部分：海外人士和澳洲本地人士一样享有免征额，每个州、每年的免征额度和要求各有不同，土地的应税价值（注意多套房产土地价值是累积的）并未超过免征额度，就无需缴纳土地税部分：
2022年新州为$82.2万澳元
2022年维州为$30万澳元
2022年昆州为$35万澳元
附加土地税部分：海外人士土地附加税部分没有免征额度，从块钱开始被征收。根据规定外国人在每年12月31日需要针对拥有的所有住宅用地的应税价值支付附加费：
新州附加税率：
o 2017年土地应税价值的0.75%
o 自2018年起为土地应税价值的2%
维州的附加税率：
o 2016年土地应税价值的0.5%
o 2017年土地应税价值的1.5%
o 自2020年起为土地应税价值的2%
昆州的附加税率：
o 自2019年起为土地应税价值的2%
海外人士附加税---豁免政策
每个州对于海外人士附加税部分豁免的政策都有不同规定：
新州：
针对所有海外业主，无论是自住还是投资都没有豁免，除非符合以下条件：
签证持有者或持有类别444签证的新西兰公民，并在过去12个月在澳洲住满200天或以上
伴侣（临时）签证持有人（309或820 类）
退休签证持有人（410和405类别）
必须在相关纳税年度的3月31日之前申请豁免，退休签证豁免自2020年土地税年起实行。
维州：
维州土地附加税仅针对缺席人士（英文叫asentee owner surcharge），维州定义的缺席个人：
不是澳大利亚公民或居民，并且
通常不在澳大利亚居住，并且
应税年的12月31日或一年中超过6个月不在澳洲
如果海外人士一年中有6个月或6个月以上连续居住在澳洲就不属于缺席人士，土地附加税就不适用。
昆州：
昆州也有名为缺席业主税的附加税项目，然而与维州不同的是，昆州的缺席业主税针对的是所有不在澳洲居住的业主，包括澳洲公民和居民，并非只覆盖外籍人士。
海外人士附加税--如何注册以及缴付
如何注册：
购买房产时律师进行地税登记；
通过专业的会计师事务所进行注册；
或自己上每个州相对应的州政府网站进行注册，登记链接如下：
新州：
https://www.apps09.revenue.nsw.gov.au/customer_service/forms/landtax
维州：
https://www.sro.vic.gov.au/absentee-owner-surcharge
昆州：
https://www.pub
缴付方法：
注册后州政府每年会给买家发出缴费通知，买家自行缴付；
通过专业会计师所注册后每年进行管理，通知买家来缴付。
海外人士附加税--注意事项
很多买家从未收到过州政府关于土地税的通知，其中的原因包括：
州政府未及时发出，可以是几年后发出；
海外买家未能注册土地税；
海外买家未注意查收电子邮件；
海外接收邮寄信件丢失、地址改变等。
导致的后果包括：
在某个时候收到巨额账单，如果是州政府次给买家发出账单，虽然没有利息和罚息，但是征收日是自2017年起至今。
当您出售房产时，州政府会发现并为您注册，计算出所有未付的土地税（按年累积），并可能向您收取利息和罚款。
买家注册了土地税，每年土地税的支出项，在投资房产退税中是可以作为抵扣项，以减少每年租金收入的利得税，或造成的每年税务亏损是可以累积到日后增值税部分的，反之就不行。
结语
建议海外买家引起重视，及时并且尽早注册，以免日后造成不必要的困扰。海外人士土地税附加税部分不可避免，在购买之前需做好预算，计入每年的支出成本，但是同样的也可以累积并抵扣日后增值税部分。
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