美盛教育港湾值得买吗？教育配套惊艳但容积率扎心？

郑州金水北突然冒出个"学霸社区"！上个月陪朋友看房，中介张嘴就是"双地铁+全龄教育"的卖点，可实地看完却像拆盲盒——89㎡三房动线确实流畅，开放式厨房和干湿分离卫生间很加分，但抬头看见压到眼前的楼间距，朋友当场打起了退堂鼓。

客观说这盘确实能打：开放式厨房联动4.6米大面宽客厅，黑白灰主调穿插木色装饰，随手拍都是杂志风。最绝的是自带教育体系，从幼儿园到中学全套配置，难怪能拿下配套满分。可5.99的容积率真不是开玩笑，25%的绿化在钢筋森林里显得力不从心，窗外看出去不是工地就是车流。

三组矛盾最扎心：①教育配套封神vs居住密度爆表 ②2025年底交房vs周边竞品现房压制 ③地铁双线加持vs早晚高峰文化路堵成停车场。现在你知道为什么销售总强调"教育刚需家庭优先"了吧？