河东东丽交汇处崛起新居住中心：一座大城的五年生长轨迹

当天津城市发展进入集约化阶段，金茂智慧科学城凭借区位优势和运营能力，成为观察城市更新的典型案例。位于河东与东丽交界的特殊区位，使其既承接市中心外溢需求，又有效吸纳产业人口。覆盖小白楼CBD等核心就业区的5公里通勤圈，叠加地铁4、10号线的交通支撑，形成高效生活半径。

项目自启动以来，通过阶梯式配套建设构建居住生态。2024年南开公能学校首批毕业生升学率达区域前列，J-park体育公园已成为日均客流超千人的社区活力中心。即将投入使用的山姆会员店与二十中学教育集团新校区，标志着配套体系进入提质阶段。产品层面坚持低密度开发策略，棠系产品线历经六次迭代，架空层园林、下沉庭院等设计持续提升居住舒适度。

根据第三方机构调研，该区域已形成约2.8平方公里连片开发规模，居住人口突破1.2万户。2025年项目实现25.4亿元销售额，成为当年天津住宅市场成交面积最大的单盘。这种发展速度得益于政企协同模式，政府部门主导的双地铁建设、三中心医院东丽院区等基建如期落地，与开发商的片区运营形成良性互动。

从城市功能演进角度看，该项目验证了非核心区打造复合型居住区的可行性。其发展路径显示，通过精确把握城市扩张方向、分阶段兑现生活配套、持续提升产品力，完全可以在新兴板块建立具备完善城市功能的居住中心。