天津二手房市场周度观察：学区房回暖信号初现

2026年1月第四周（1月20-26日），天津二手房市场呈现量稳价分态势。市场监测数据显示，全市周成交1230套，日均成交175.7套，其中周末成交量占比40.5%。区域成交呈现明显分化，河西区以181套居首，南开区138套居次席，和平区与红桥区均以62套并列末位。

核心学区房呈现逆周期特征。和平区岳阳道小学周边44平米房源以235万元成交，较2025年11月同户型上涨6.8%；实验小学片区45平米以下房源周成交环比增加20%，成交均价维持在9.8-10.2万元/㎡区间。河西区中心小学学区房议价空间收窄至5%，新闻里32平米房源以120.2万元成交，单价稳定在3.75万元/㎡。

刚需市场呈现差异化特征。南开区非核心学区房成交占比超六成，云阳东里62平米房源以94万元成交，单价下探至1.52万元/㎡；桦林园100平米房源让利35万元达成交易，成交单价2.8万元/㎡。河西区珠波里地铁房43平米以102.5万元成交，单价2.38万元/㎡，成为刚需热门选择。

改善型房源进入置换窗口期。河西区全运村锦葵园123平米房源降价40万元以285万元成交，单价2.32万元/㎡；南开区尚佳新苑124平米房源议价率达18.6%，成交单价跌至2.82万元/㎡。数据显示，100㎡以上房源平均议价空间达15-20%，显著高于中小户型。

市场呈现三大特征：和平、河西核心学区房价格触底反弹；南开、津南非学区房议价空间持续扩大；河西下瓦房、南开鼓楼等成熟片区房源去化加速。随着中小学寒假开启，市场进入春节前调整期，部分区域房源下架比例较上周增加12%，业主对节后市场预期有所提升。