天津二手房市场年终观察：学区房价格调整明显，年末购房窗口期显现

近期天津二手房市场呈现显著的买方主导特征。12月6日单日平台数据显示，全市成交二手房源205套，区域成交呈现明显梯队格局：河西区以28套成交量稳居首位，区域内上海道小学等优质学区继续维持流通性；滨海新区27套成交紧随其后，展现产业人口聚集优势；南开区22套成交覆盖刚改需求，和平区虽仅有11套成交但价格体系持续调整。

价格体系呈现两大特征：优质学区房回归居住属性，刚需购房门槛持续下探。和平区部分公寓产品成交价降至91万元，私产一室低至117万元，三室户型单价进入2万元区间；南开区五马路小学周边私产房90万元可购，中心校片一室房源低于80万元，实验小学片区一室逼近百万关口。河西区上海道小学学区房近期单周去化十余套，130-160万元的二室房源库存快速缩减。

刚需购房群体迎来多重利好：河东区三片、河北区一片出现60万元及50万元级房源，环城区域现房选择余地持续扩大。市场呈现供需关系逆转特征，部分学区房业主主动调整报价，议价空间较前期提升约5%-8%。叠加首套商贷利率维持3.1%、二套住房公积金首付20%等政策支持，当前置业成本处于近年低位。市场观察显示，河西区优质学区房低总价房源库存已不足十套，建议有实际居住需求的购房者把握年末窗口期。