深圳2025楼市观察：二手成交占比近六成 核心区域地价热度不减

2025年深圳住房市场呈现新态势，全年一二手住宅合计成交94141套，相比上年减少8.4%。其中二手住宅成交56217套，占总量59.7%，不仅创近五年新高，也意味着市场重新回归二手房主导格局。值得注意的是，自3月起连续10个月保持单月超5000套的平稳成交节奏。

从区域分布看，宝安区新建住宅成交面积保持领先位置，龙华、龙岗等区域紧随其后。二手房市场则呈现不同格局，龙岗区以最大网签量位居榜首，福田、南山等核心区域保持活跃。价格方面，二手住宅均价约5.9万/㎡，较上年下降6.3%，达到近五年最低水平。

市场成交结构显示，90㎡以下户型占比53.3%，总价500万以下房源占比59.4%，刚需群体持续支撑市场基本面。但144㎡以上改善型住房成交占比同比提升2.7%，显示出需求结构的变化趋势。

土地市场呈现明显分化特征，全年成交的12宗宅地总建筑面积77万㎡，创近七年新低。前海桂湾、龙岗等地块溢价率达65%-86%，与光明、龙华部分地块底价成交形成鲜明对比。值得注意的是，6月后出让地块均实施80-100米限高要求，容积率普遍维持在3.1左右。