宝安灵芝片区在售新房市场分析（2025年9月）

深圳宝安灵芝片区当前在售新房呈现差异化竞争格局。珺悦ROYALPARK以74,000元/㎡单价入市，推出89-115㎡主力户型，首推房源折后价格较具吸引力。玖玖颂阁以77,474元/㎡单价实现现房销售，项目40%绿化率形成市场亮点。万科大都会家园作为片区价格标杆，依托双地铁枢纽及品牌优势保持80,000元/㎡单价体系。

影响片区价格的核心要素包括：轨道交通红利使灵芝站500米范围内项目形成明显价差，新规设计提升户型空间使用效率，现房销售与品牌溢价支撑部分项目价格。当前市场呈现出以价换量与品质坚守并存的销售策略。

未来三年片区将迎来多重变量。12号线日均客流持续增长增强轨交优势，宝安中学集团学区溢价效应趋于稳定。需关注25区城市更新带来的界面提升，同时注意混合社区管理、在建工程噪音等潜在影响因素。目前片区潜在新房库存约1,200套，市场供应保持稳定态势。