3.1万/㎡起住深圳双轨房？深中学区这个盘值不值

讲真！能在深圳找到均价3字头的地铁盘？上周踩盘发现个有意思的现象：东进战略下的坪山，有个国企盘把三房总价压到188万起，但4.77的容积率却劝退不少改善客。这个价位的深中学区盘究竟能不能冲？说几个你们没注意的细节：

【立体交通不只有地铁】距离16号线石井站200米是真，但实测早高峰挤上地铁要等3趟车。真正杀手锏是规划中的深大城际，开通后30分钟直达大运枢纽，比现在快15分钟。不过城际票价比地铁贵30%，通勤成本要算清楚。

【名校学区也有AB面】深中坪山创新学校去年中考确实亮眼，但今年扩招后班级人数多了15%。附近规划的高中地块倒是个彩蛋，但2027年才建成招生。要提醒的是，今年入学积分门槛涨了8分，集体户可能有点悬。

【户型得房率暗藏玄机】宣传的82%得房率不含赠送，实测76㎡户型套内仅57㎡，飘窗改造要额外花3万。99㎡户型客厅5.3米开间是亮点，但阳台朝西北的户型下午西晒明显，样板间窗帘常年紧闭这点挺有意思。