招商序（望湖西雅苑） 招商序（望湖西雅苑）· 中介深度点评（2026.4.15，）

基础信息

• 位置：园区通园路与群力路交口（湖西外溢，三区交汇）

• 产品：1.5容积率纯洋房（5-6F），10栋310户，精装

• 户型：115㎡3房、139㎡4房、180㎡4房3卫

• 均价：约38500元/㎡（2026.4）

• 总价：437万–750万

• 交房：2027年12月

• 开发：招商蛇口+建屋（双国企）

• 物业：招商蛇口（口碑一般）

✅ 核心优势（高信心）

1. 园区稀缺纯洋房

1.5容积率、5-6层低密，湖西板块近年少有，圈层纯粹。

得房率约82%–90%（不同来源略有差异），远高于高层。

2. 区位与配套（实用）

◦ 近星港街、东环南环，自驾便利

◦ 距3号线通园路南约878米（步行12分钟）

◦ 7号线东兴路站步行约5分钟（2026年通车）

◦ 西侧东兴路幼儿园、北侧在建邻里中心

3. 户型强、尺度好

◦ 115㎡：南向三开间、双卫、实用改善入门

◦ 139㎡：四房两卫、横厅、双套房潜力

◦ 180㎡：270°转角窗、8.35米面宽、中西厨

4. 双国企靠谱

招商蛇口（央企）+建屋（园区国企），交付风险低。

⚠️ 主要短板（高信心）

1. 地段非湖西核心

属娄葑/通园路板块，非湖西CBD，城市界面一般。

2. 地铁不算近

步行到3号线约12分钟，不算“地铁口”。

3. 精装偏实用、不奢华

品牌够用但非顶配，配置中庸。

4. 物业口碑一般

第三方测评物业分仅4.1分（同板块垫底）。

5. 学区一般

周边文萃小学、娄葑实小，非园区顶尖名校。

💰 性价比（2026.4）

• 园区核心高层：4.5–6万/㎡

• 招商序洋房：约3.7万/㎡

• 比核心区低10%–15%，洋房舒适度更高。

• 适合：园区改善、不想买高层、预算430–750万、看重低密。

🧾 适合人群

• 115㎡：刚改、三口之家、首套改善

• 139㎡：主流改善、二孩家庭、首选

• 180㎡：高净值、终极改善、大平层替代

总结

招商序=园区稀缺低密洋房+高得房率+双国企+实用配套

优点很突出（产品、户型、价格），短板也明确（地段、地铁、物业、学区）。

适合追求居住舒适度、预算可控的务实改善客群。

（标注：得房率82%–90%为区间值，不同户型/测评略有差异）