上海住宅市场呈现新格局

当前上海住宅交易市场呈现显著结构性分化。根据近期市场观察，总价超过500万元的住宅与以下产品形成明显分界，这种差异主要体现在产品迭代与设计规范的升级方面。

2025年9月实施的住宅设计新规对市场产生深远影响。新规通过优化阳台、设备平台等空间计算规则，使得新建住宅实用面积普遍增加10%-15%。以建筑面积120平方米的户型为例，新建项目实际可用面积可达102-108平方米，相较老小区多出约18平方米的使用空间。同时，铝板与石材外立面逐渐覆盖500-1000万元级住宅，部分项目如招商时代乐章在600万元级产品中已应用铝板装饰。

当前市场可分为三个层级：总价突破500万元的房源面临新建项目的直接竞争，如中环麓岛项目配备1800平方米会所与风雨连廊设计；300-500万元区间暂处平稳期，但随着新建项目逐步入市将迎来调整；而300万元以下房源因选择局限仍保持稳定成交，主要集中于满足基本居住需求的板块。

专业人士建议，考虑购置500万元以上住宅宜优先了解新建项目参数，以便客观评估二手市场价格；300-500万元区间业主可考虑在同类新建产品集中入市前完成置换。市场分析显示，住宅产品已进入明显的代际更新周期，产品力逐渐成为交易核心要素。