上海二手房市场呈现多元分化特征

近期数据显示，上海二手住宅市场呈现显著结构性差异。截至2026年1月22日，全市二手房挂牌量降至87952套，较2025年峰值减少超过四分之一。不同区域、价格段及房型产品呈现截然不同的市场表现，印证存量市场正在经历价值体系重构。

从区域分布来看，内中环片区30年以上房龄的老旧住宅与九亭、松江新城等外环通勤便捷区域，因租金回报可覆盖部分房贷支出，去化周期缩短至三个月以内。反观黄浦、徐汇部分高端住宅板块，新增挂牌量持续增加，价格面临调整压力。远郊区域表现更为严峻，小昆山、祝桥等板块成交周期超过18个月，实际成交价较两年前已回落约50%。

价格维度呈现明显断层特征，300万元以下房源虽占据市场成交主力，但价格中枢仍处于下行通道。去年同期属于300-500万元区间的改善型住宅，因持续降价逐步流入刚需市场，导致该价格段挂牌量缩减幅度居各区间之首。

产品类型方面，市中心老破小凭借2.8%-3.5%的租金回报率及税费优势，去化速度显著快于次新住宅。而房龄约十年的次新住宅由于价格调整滞后，去化周期明显延长。市场交易逻辑正转向通勤效率、生活便利度等实用属性估值体系。