存量缩减背后的区域分化：上海二手房结构性调整观察

截至2026年1月11日，上海二手房市场呈现出明显的结构性调整特征。数据显示，全市二手挂牌量已连续9个月下降，较去年峰值减少23%至91474套。这种变化表面看似整体趋稳，实则暗藏不同维度的剧烈分化。

从总价维度观察，300万以下房源展现出特殊韧性。其挂牌量降幅仅14%，与占据市场成交70%的比重形成呼应，反映出刚需群体供需两旺的现状。但快速成交的背后是强烈价格博弈，该价格段尚未形成稳定底部。300-500万区间则因房源持续降价突破300万门槛，导致挂牌量出现最大降幅。

板块层面呈现冰火两重天格局。外环外九亭、松江新城等大型居住区通过价格深度回调，成交量价逐渐趋稳。而黄浦、徐汇部分核心区域挂牌量逆势攀升，潜在供应压力可能在未来半年转化为价格下行推力。远郊小昆山、祝桥等板块则持续积压库存，挂牌量与成交周期呈现"鹤岗化"走势。

房龄差异带来截然不同的市场表现。市区次新房挂牌量仅消化7.1%，价格仍有调整空间；郊区老破小则以均价18.9%的跌幅换取流动性，形成"以价换量"的典型特征。中原、真光等中环老破小集中板块，因租售比优势加速去化，成为近期市场活跃区域。

市场参与者行为变化同样值得关注。近半年超44%房源挂牌周期超过6个月，较两年前增长17个百分点，显示交易难度持续加大。新增挂牌量与月度成交量的持续倒挂，标志着供需关系进入新的平衡阶段。当前市场已非简单的库存增减，而是通过价格重构实现资源配置优化。