上海楼市筑底观察：五重门槛待跨越

历经寒冬的上海楼市初现暖意。二手房挂牌量高位回落，新房成交均价趋稳，市场呈现边际改善迹象。但真正确立市场底部需要跨越五重门槛：

首道关卡聚焦人口结构。参照香港经验，2022-2025年引进人才占常住人口3.3%，而上海同期人才引进占比仅0.63%，不足前者五分之一。2025年中期数据显示，上海人才落户增速已连续12个月低于5%基准线。如何加速吸纳优质人口，成为托举房价的关键支点。

政策工具箱亟待扩容。香港2024年初全面取消楼市管控措施后，两月内成交量环比激增45%。对比上海当前政策，虽已实施外环外限购松绑、公积金贷款额度提升等措施，但核心城区改善型需求仍受制约。市场期待存量房贷利率调整、交易税费减免等更实质性政策落地。

租购平衡需建立新等式。当前上海住宅租售比1.7%，与3%的房贷利率仍呈倒挂态势。参考香港2025年8月数据，3.3%的租金回报率已覆盖按揭成本。只有当租售比逼近利率红线，资产价值中枢才能获得有效支撑。

供给侧调整初见端倪。2025年下半年以来，二手挂牌量自峰值18万套回落至14万套关口，但其中次新房源占比不足35%。历史数据显示，挂牌量需稳定在10万套以下且优质房源占比过半，才标志市场完成筑底。

市场情绪修复尚需时日。2025年全市涨价房源占比长期徘徊在8%-9%区间，距离20%的企稳基准线仍有差距。观察发现，核心区域标杆项目成交回暖对整体市场情绪的带动存在3-6个月滞后周期。