上海楼市格局重构：一二手房市场分化加剧

2025年末的上海房地产市场呈现显著分化趋势。监测数据显示，12月26日开盘的安澜上海项目单价达17.88万元/㎡，211套房源吸引327组认购，当日去化八成；中海寰宇玖章项目以11.8万元/㎡的单价实现178组客户认购190套房源的火爆场面。与之形成鲜明对比的是，二手房市场活跃度集中在300-500万元区间，300万元以下房源成交占比达市场总量的60%。

这种分化格局打破传统置换链条。以唐镇板块为例，新房门槛已从早期700万元跃升至1000万元以上，招商时代乐章等项目起步面积扩大至120㎡，单价攀升至8.3万元。与此同时，区域二手房价格持续回落，毕加索花园90㎡户型成交价回落至400万元区间，置换差额从早期150万元扩大至600万元量级。

市场结构呈现三个显著特征：

1）300-700万元区间二手房占据83%市场份额，新城云廊等次新小区55㎡一房产品成为刚需主力；

2）700-1000万元价位段形成拉锯战，保利光合上城等市区边缘项目与顾村板块次新房源展开客源争夺；

3）1000万元以上市场由中信泰富外滩道等高端项目主导，1500万元以上豪宅市场新房占比超90%。

面对市场分化，建议购房者采取差异化策略：300-500万元预算可关注金鼎睿府45㎡学区房或泗泾地铁上盖项目；500-800万元改善需求可考虑桃浦智创城、华泾TOD等新兴板块。值得注意的是，青浦新城、临港新城等区域库存压力较大，购房需谨慎评估流通性。