沪上置业版图呈现结构性变迁

追踪近五年市场数据显示，上海市新房认购群体中本地户籍居民占比呈现规律性调整。自2020至2025年间，身份证310开头的购房者占比从42%逐步降至37%，同期二手房市场亦呈现相似趋势。这种人口结构性的转变，实为超大型城市发展进程的必然注脚。

政策导向与人口流动形成双向驱动。过去五年间，全市年均新增落户约7万人，非沪籍单身人士社保缴存年限要求调整、首付比例优化等政策，为外来群体置业开辟通道。统计显示，常住人口中外来群体始终维持40%以上占比，即便经历公共卫生事件冲击仍保持近千万规模。这些"新上海人"的购房行为，往往与子女教育、家庭稳定等刚性需求深度绑定。

值得关注的是不同群体的置业特征差异。新迁入群体更倾向选择新房产品，即便需要接受相对外围的区位条件；而户籍居民则聚焦核心地段改善需求。典型如老静安鸿印里项目，本地客群认购占比达67%；绿城黄浦One认购群体中，310开头的购房者更突破六成。这种分化印证了城市更新进程中，既有居住者对中心城区优质资源的持续关注。

市场演变本质上反映着城市发展活力。当新迁入群体通过置业实现身份转换时，本地居民正在完成从"数量型持有"向"质量型持有"的跨越。这种看似此消彼长的表象下，实为城市资源再配置的动态平衡。随着长三角一体化深化，未来置业群体必将呈现更丰富的层次结构，而真正维系城市不动产价值的，终将是其不可替代的区位禀赋与资源集聚能力。