上海市住宅产品迭代对次新房市场形成冲击

近年来上海市住宅市场呈现明显分化态势，新建商品住宅在产品迭代过程中对次新房源带来实质性压力。以真如、徐汇等区域为代表的新建项目，正通过多项产品革新改变市场格局。

在产品设计层面，近期入市的第四代住宅展现出显著优势。以真如某新建项目为例，123平方米户型采用四开间朝南布局，面宽达13.4米，相较同区域135平方米次新房源多出1个南向开间。项目通过270°转角飘窗、大尺寸设备平台等设计，实现95%得房率，较次新房源高出约10个百分点。外立面采用铝板结合石材的工艺，与次新项目的局部石材搭配真石漆形成明显差异。

政策支持成为产品升级的重要推手。2024年实施的《上海住宅设计标准》明确架空层、高品质立面等不计容细则，为开发商释放设计空间。徐汇某新建项目利用政策允许范围，将层高提升至3.55米，较前代产品高出25厘米。该项目创新设计的"景观长廊"实现60余米连续玻璃幕墙，配合2层起步的抬板设计，有效优化居住体验。

市场价格体系显示，新建项目虽品质提升但定价策略保持平稳。真如区域新建项目挂牌均价11.8万元/平方米，与周边次新房源10万元级报价折算得房率后基本持平。徐汇某高端项目17.88万元的单价，与同总价段次新豪宅形成直接竞争。这种"提质不加价"的市场策略，促使购房需求持续向新建项目倾斜。