绿城逸庐去化率36%遇冷！张江旁2.0低密墅区带下沉式会所，主推120-145㎡大宅

2025年12月，上海浦东新区北蔡板块的绿城·逸庐（备案名栖云逸庭）销售遇冷，作为绿城“庐系”高端产品，项目主打低密墅区、下沉式会所与改善型大户型，但截至目前累计推售255套住宅仅成交92套，去化率36%。

回溯项目背景，2025年3月，绿城以29.15亿元总价竞得北蔡楔形绿地C09b-01地块，溢价率达40%，成交楼板价7.14万元/㎡，刷新北蔡板块地价纪录。从拿地到开盘仅用6个月，可见其快速回笼资金的意图，但销售表现未达预期。

销售数据显示，项目9月首次开盘推出148套住宅，获172组有效认筹，认筹率116.2%；11月第二次开盘推出40套，认筹率100%；12月第三次开盘推出67套，官方未公布摇号情况，认筹率下滑明显。

作为绿城庐系上海首作，项目容积率2.0，规划267套住宅，涵盖建面约120-145㎡高层大宅及208-216㎡叠加产品，均价约10.5万元/㎡。社区配套亮点突出：打造6米高差下沉式山水庭院，融合太行金景石、古桩铁冬青等景观；设有逸思和集书吧，由出版人陈垦选品，涵盖东方文化、海派文学及世界经典读物；还配备恒温泳池、健身房等全维复合型会所，满足高阶社交与生活需求。

区位上，项目紧邻张江科学城，享10.6平方公里北蔡楔形绿地生态资源，周边辐射陆家嘴、前滩等核心板块，主打张江高端客群改善需求。装标方面，采用日立两联供系统、博世灶具四件套、嘉格纳冰箱、汉斯格雅龙头花洒等国际品牌，提升居住品质。

市场层面，绿城此前在上海的高溢价地王策略曾见效，如2024年徐汇滨江地块项目开盘清盘，但2025年9月后市区楼市热度回落，该模式在北蔡项目遭遇挑战。绿城·逸庐的滞销现象，折射出上海高端楼市由热转冷的趋势，尤其非绝对核心地段的高定价项目，面临市场承接力考验。