上海房产持有成本分析：月供之外的开销

上海房地产市场在过去二十年的城镇化进程中，曾被视为财富积累的途径，但如今正经历深度调整。房价上涨预期减弱，房产逐渐显露出作为高成本消费品的属性，持有成本成为影响购房决策的关键因素。其中，按揭贷款利息是现金流消耗的主要部分。2024年，上海热销房产总价段在500万至800万之间。以500万房产为例，首付后贷款总额约360万，30年利息总额约193万，月均利息支出约5361元。对于800万房产，贷款总额约615万，30年利息总额约333万，月均利息支出约9222元。这些利息支出在长期积累中，相当于一套普通住宅的价值。

物业费是另一项显著开销。近年来，上海新房物业费持续上升，郊区普通住宅物业费约5元/平方米。高端项目如海泰北外滩，物业费高达36元/平方米。以该小区1500平方米户型计算，年物业费约65万元；最小348平方米户型年物业费约15万元。类似物业费在10元/平方米以上的新房并不少见，反映出持有成本的普遍增加。

日常维护成本常被忽视，尤其对于老旧住宅。数据显示，年维护成本约为房价的1%-2%。例如，一套200万总价的老旧房产，年维护支出约2万至4万元。这包括水管漏水、电路老化等常见问题，虽不显眼，但长期累积可观。

停车费用也构成负担。上海车位价格依环线划分：内环附近均价约60万元，中环约50万元，外环约30万元，外环外地区约10万至25万元。市中心小区车位稀缺，多车家庭需求普遍，进一步推高实际支出。

此外，能源费和会所费是部分新住宅的特有开销。科技住宅如大宁金茂府和中环金茂府，除物业费外，额外征收能源费约5元/平方米/月。中鹰黑森林类似项目能源费约9.8元/平方米/月。部分小区会所使用还需单独收费。综合来看，房产持有成本包括利息、物业费、维护费、停车费及额外费用，每年无声消耗大量资金。在房价稳定背景下，这些成本日益凸显，促使购房者更审慎评估整体负担。