上海高端住宅市场现新格局：徐汇滨江或成新焦点

去年拆迁补偿15万/㎡的“造富神话”还没消散，徐汇滨江即将迎来新一轮住宅革新。区域内最近出让的宅地起拍价已到13.5万/㎡，按当前溢价率推算，部分地块实际楼板价可能摸高至19万/㎡，预测未来房价可能突破25万/㎡以上。

在3000万以上的高端市场，徐汇与黄浦的均价差已从去年的1.5万/㎡收窄至1万/㎡。这个变化源于徐汇近年推出的多元住宅形态——230万㎡商住综合体、1.59容积率低密住宅、现房豪宅等多重产品矩阵，完全不同于其他区域的高层住宅为主模式。

东安新村项目的50万方“微缩城市”即将入市，该项目运用垂直落差达15米的下沉庭院设计，将同步引入科研机构与高端消费场景。嘉佰道项目则把6层洋房与联排叠墅混搭，300㎡别墅产品直面核心区风貌住宅竞争。

不过市场热度正面临新的考验。未来两年起，徐汇滨江将有3570套新盘陆续解禁，其中91%集中于2027-2029年入市。这些房源当年购入均价仅12-14万/㎡，而当前次新房价格已回落至14-15万/㎡区间。既有现房即住优势，又有楼龄新且无增值税等特点，这批房源或为高端购房者提供更多元选择。