上海商住楼新政解读与购买指南

上海市2025年出台商住楼管理新规，明确存量商办物业转型方向。主中心及副中心允许商务楼宇兼容服务公寓，金桥、张江等区域可改建租赁住房。政策强调保持建筑主体结构、土地性质及安全标准不变，禁止产权分割销售，首批试点聚焦虹桥、世博等写字楼空置率较高区域。

商住楼与普通住宅存在显著差异。土地性质方面，前者属于商业办公用地（40/50年产权），后者为住宅用地（70年产权）。生活配套上，商住楼采用商用水电且无燃气入户，普通住宅为民用水电并配备燃气设施。交易环节中，商住楼需缴纳3%契税及较高增值税，首付比例最低50%、贷款年限不超过10年。

购买商住楼需满足特定条件：个人不限购且无需社保证明，企业购房需提供营业执照。商业贷款执行LPR+60BP利率政策，改建项目必须通过住建部门审批并实施统一管理。需特别注意，私自改造居住用途或参与分割销售将面临合规风险。

当前市场环境下，自住需求建议优先考虑普通住宅。确有使用需求者，可关注金桥、张江等产业集中区域通过审批的改造项目。2025年9月将公布首批试点清单，建议通过正规渠道获取项目信息。