上海惠南刚需族必看！君御公馆93㎡三房居然有这些隐藏坑？

在浦东外环外买3.8万/㎡的新房值吗？从业20年的地产老炮儿说点大实话！

最近后台总被问君御公馆能不能买，今天用项目实测数据说话。这个盘最魔幻的是：容积率1.34的洋房社区，装修标准却藏着3个容易踩雷的细节！

实测发现三大矛盾点：1️⃣ 外立面的铝板线条看着高级，但阳台封窗要业主自费，交付标准里压根没写；2️⃣ 教育配套写着10分满分，实际对口学校要等2025年交房后才明确；3️⃣ 样板间175㎡主卧套间惊艳，但93㎡刚需户型次卧开窗面宽仅1.2米...

不过要夸的是35%绿化率真舍得下本，社区里藏着800㎡阳光草坪和环形跑道。周边3公里覆盖万达广场+地铁16号线，周末实测去迪士尼开车25分钟。建议浦东上班的年轻家庭重点关注，但急着落户入学的要谨慎，毕竟要等2026年才能拿产证。

真相来了：这个盘适合愿意用时间换空间的品质改善客，对配套成熟度要求高的慎选。现在买外环新房就像拆盲盒，关键要看五年后的区域发展能不能兑现。