外环外3.7W/㎡的「低密花园」？实测容积率1.44背后的真相

最近中介朋友圈都在刷屏「1.44容积率花园洋房」，实测从小区北门走到地铁站要1.8公里，周边3公里内连个盒马都没有。开发商说「低密生活」，我算了下总建面约8.5万方的地块，按1.44容积率应该总占地5.9万方，实际用地公示显示只有4.3万方——这数学是体育老师教的？

朋友在市区租房天天吐槽外卖难吃，我在这边看房发现外卖配送费要8块起步。销售说「开车30分钟直达前滩」，实测晚高峰南桥立交必堵车，导航显示47分钟。隔壁东原璞阅二手房挂牌3.2W，新房溢价15%的底气是铝板+玻璃幕墙？

样板间166㎡主卧看着敞亮，拿激光尺一测实际开间3.6米，开发商用270°转角窗偷了0.3米视觉空间。销售说「35%绿化率」，现场看沙盘发现40%面积是消防登高面硬化地坪。教育配套写着满分，但公示文件显示对口学校要等2027年才建成。

当开发商用「低密」包装通勤硬伤，用「花园」掩盖商业短板，用「倒挂」透支未来溢价——你要看清的是早晚高峰的导航红线和外卖App的配送范围。需要室内尺寸 图片 视频 VR的宝子💬哦