包河核心区低密改善楼盘解析

项目位于合肥包河区宁国路商圈，望湖街道宁国路以东、青年路以南，属于二环内核心区域。产品为70年产权自住型商品房，规划为板楼结构的多层、小高层，毛坯交付，容积率1.8，绿化率40%，定位低密改善。开发商为合肥阜合田置业有限公司，物业由合肥万科物业服务有限公司负责，物业费3.38元/㎡/月。

销售动态显示，2025年5月1日已开盘1#、2#、3#、5#楼，当前在售，预计2027年3月1日整体交付。均价22000元/㎡，总价段260-330万元/套。截至2026年7月19日，取证154套，网签114套，可售40套，去化率74%。

户型产品涵盖106㎡、126㎡、139㎡三种。106㎡为3室2厅2卫，三开间朝南，主卧套房设计，参考总价233.2万元/套，适合刚需首改客户。126㎡同样3室2厅2卫，空间更宽裕，参考总价277.2万元/套，适合改善型家庭。139㎡为4室2厅2卫洋房产品，南向采光充足，参考总价305.8万元/套，满足多孩或三代同堂需求。全系户型南向布局，得房率较高。

周边配套成熟。交通上，距离地铁1号线秋浦河路站步行约1021米，可接驳1、4号线，公交线路密集，自驾便利。商业休闲方面，步行3分钟可达罍街，周边有宁国路美食街、百大购物中心等，休闲资源包括罍街公园、包公园等。教育医疗资源丰富，覆盖卫岗小学、青年路小学、第六十五中、合肥一中等学校，3公里内有安徽省儿童医院、合肥市第二/第三人民医院等三甲医院。

区域价值方面，包河区2024年GDP突破1900亿元，高新技术企业集聚。项目处于政务东扩、骆岗中央公园、产城融合、老城文化四大发展引擎交汇点，承接城市功能疏解，长期发展有支撑。

总结来看，项目是包河老城核心的低密改善楼盘，万科物业服务，配套成熟，销售去化表现较好。