[宁波]2026年4月楼市月报：二手房成交占比超七成，政策组合拳激发市场活力

🔥 4月宁波楼市呈现"冰火两重天"格局：二手房成交环比增长14.9%突破8000套，新房市场却环比下滑近四成，二手房成交占比达76.1%（8245套/总成交10837套），主导地位持续强化。

📊【数据详述】

▎新房市场

成交套数：2592套（环比-34.9%）

成交面积：33.3万㎡（环比-38.2%）

参考均价：31959元/㎡（环比+8%）

📉 量缩价涨特征显著，均价上涨主要源于核心区高价项目集中备案。

▎二手房市场

成交套数：8245套（环比+14.9%）

成交面积：89万㎡（环比+17.9%）

参考均价：16930元/㎡（环比持平）

📈 成交量连续两月站上7000套高位，3-4月累计成交超1.5万套，创近三年同期峰值。

🧐【深度解读】

1️⃣ 政策驱动二手房主导市场

• "以旧换新"升级版成效凸显：收购范围扩至1800+小区，评估价兜底+5%换购补贴（最高10万元），流程缩短至20天，刺激业主抛售旧房

• 公积金新政全面发力：3月30日实施的"甬九条"使多孩+人才家庭最高可贷360万（例：二孩大专家庭贷款额从120万→225万）

• 政策组合效应：不限购+不限售+信贷宽松（认房不认贷）+税费优化，购房成本达十年低点

2️⃣ 新房遇冷的深层原因

• 供应结构失衡：外围区域库存占比超60%（奉化/北仑/镇海去化周期＞25个月），而核心区鄞州、海曙优质盘供不应求

• 价格杠杆失效：新房均价达31959元/㎡（较二手房溢价88.7%），刚需转向低价二手房市场

• 交易周期差异：二手房过户即可交易，新房受交付周期制约

3️⃣ 库存优化暗藏分化

全市二手房库存降至8.7万套（较2023年降25%），去化周期19个月趋近平衡线，但：

✅ 核心区：鄞州/海曙优质房源告急，带看量激增

⚠️ 外围区：奉化等板块仍需"以价换量"，部分项目折扣率达15%

🔮【下月展望】

• 二手房热度延续：政策窗口期+学区房需求释放，5月成交量或维持7000+套

• 新房边际改善：核心区新盘入市（如东部新城项目）可能带动局部回暖

• 区域分化加剧：建议购房者关注鄞州、海曙90㎡以内次新房（楼龄5-10年），刚改群体可把握外围板块促销机会

💡 政策工具箱仍有余量，若叠加土拍回暖信号，市场有望在5月筑底企稳。