宁波住宅市场供需结构调整路径观察

2025年宁波市六区住宅市场呈现深度调整态势。数据显示，全年土地成交面积138万平方米，同比减少5%，成交楼面价12970元/㎡同比下跌9%。新建住宅成交量收缩至173万方，同比降幅达25%，其中总价600万元以上产品占比提升至17%，市场分化加剧。二手住宅成交均价回落至1.36万元/㎡，接近2018年水平，90平方米以下成交占比从2020年57%降至39%，改善需求持续释放。

市场调整背后存在深层次结构性矛盾。土地供应方面，中心城区供地占比达84%，但缺少具备地段优势的优质地块，导致部分成熟片区二手房成交占比近九成。产品结构失衡现象突出，核心区高端产品库存近2000套，而适配刚改需求的优质新房供应不足。四代住宅等创新产品存在露台设计实用性不足等问题，未能有效激发市场活力。

展望新阶段发展，业界建议从四个维度突破：完善政策层面，预计将继续推进"以旧换新"政策，市级层面已累计收储二手房1000套；优化供应结构，核心区低密地块成交数据显示，去年别墅类产品在余慈地区成交481套，高于市六区377套，反映改善需求潜力；产品创新方面，可借鉴成都案例，通过户型优化实现139平方米双花园设计；品质提升需关注全生命周期需求，如绿城提出的建筑长寿化方案与万科良渚文化村社区运营模式，为居住品质升级提供参照。