余姚新盘扎堆改善赛道，留园们真的值这个价？

听说余姚楼市只剩两种房：总价千万的别墅，和打骨折的刚需盘。当留园用69691元/㎡的单价刷新认知时，开发商们怕不是把「改善」玩成了击鼓传花的游戏？

看数据就魔幻：祥云府8000元/㎡成交的刚需房，和留园4395万/套的别墅，直线距离不过8公里。更离谱的是蓝城、锦棠云庐这些盘，集体在改善赛道疯狂内卷。但仔细看留园配套：南雷路西侧+笋行弄北侧的地段，周边被安置房和老小区包围，敢卖6.9万/㎡的底气，全靠「中式别墅」四个字撑场？

改善盘三大泡沫警告：

1. 中式溢价陷阱：留园用青砖黛瓦包装的别墅区，实际容积率0.0？开发商怕是不敢写真实数据。对面绿城臻园二手挂牌才3.8万/㎡，新盘价格直接翻倍

2. 伪高端配套：蓝城项目吹黄山公园生态，实际周边华宇旭辉锦山府都是刚需盘，菜场超市都要蹭隔壁小区

3. 学区溢价虚高：留园标榜的教育配套10分，查教育局文件发现根本不在第一梯队。中山家园子陵学区房跌到9千/㎡，改善盘还在硬蹭学区概念

当刚需房跌成白菜价时，改善盘却在玩「稀缺性」魔术。但看看待入市的古路头地块、东朝街地块，2024年余姚光别墅供应量就要破千套——所谓稀缺，不过是开发商的话术游戏罢了