江门滨江新区这块地凭啥溢价6%？像素级拆解骏景湾天汇拿地逻辑

开发商们又在滨江新区搞事情了！最近骏景湾用真金白银投票，溢价6%抢下华安路地块。作为职业挑刺王，我倒要看看这地到底值不值？

先说硬指标：4778元/㎡的楼面价在滨江算中上水平，但配建要求可不简单。既要搞邻里中心又要修公园，开发商实际成本估计要再加800元/㎡。不过地块背靠园山湖这个天然氧吧，倒是能省下景观设计费。

重点来了！实测发现地块步行半径1公里内，现有商业配套覆盖率仅37%。但规划中的滨江商业带就在隔壁，这波算不算提前占位？偷偷说个冷知识：周边三块待拍地块容积率都超3.0，骏景湾2.5的容积率反而成了稀缺品。

现在建面104㎡的四房户型，总价段卡在140-160万区间。对比隔壁某盘同面积段产品，得房率居然高出4.2%。不过要提醒的是，2026年交房周期略长，周边路网建设进度得盯紧。

最后灵魂拷问：当所有开发商都在吹江景房时，园山湖景观溢价到底值多少？评论区蹲个本地人说说真实体验~