143-290㎡改善盘值不值27614/㎡？包河顶配户型实测

月供1.5万起的南二环新盘，竟被中介称为「终极改善」？从业20年的地产老炮儿今天说点大实话！

这盘地段确实能打：紧邻地铁5号线薛河站（实测步行7分钟），但东侧老小区外立面确实扎眼。143㎡四叶草户型得房率仅73%，但全屋双套房设计确实香。低密社区容积率2.2，比周边竞品低15%，不过总价394万起直接劝退刚需。

特别注意！开发商强推的290㎡顶跃，主卫竟然没配浴缸位？但270°观景阳台确实惊艳。周边三公里内万象汇+合柴1971双配套，但学区至今没官宣。对比同板块在售新盘，户型设计能排前三，价格却比龙川瑧悦低8%。

要地段还是户型？要品质还是价格？要圈层还是性价比？这个改善选择题，你会怎么选？