海珠区2025年11月楼市动态解析

海珠区房地产市场呈现明显分化态势。二手房市场持续回调，11月挂牌均价41387元/㎡，环比下跌0.63%，连续7个月下行周期中累计跌幅达9.5%。存量房源激增与区位配套要求趋严，致使东晓南、江南西等商圈议价空间缩减至3%-5%。

新房市场保持价格平稳，公示均价77778元/㎡同比上涨8.94%。高端项目持续支撑市场，如中冶逸璟公馆总价4000万元/套起，珠江·海珠里单价39000元/㎡。各板块分化明显，琶洲板块以82445元/㎡领跑，数字经济产业带动0.06%环比微涨；东晓南、江燕路板块去化周期长达18个月，均价维持33000元/㎡区间。

区域房价对比显示核心板块抗跌性强。滨江东57980元/㎡环比微涨0.01%，广州塔板块68993元/㎡价格平稳。东晓南32960元/㎡的准现房项目中海江泰里，成为刚需客群重点关注对象。

市场风险值得注意：二手房挂牌量突破4.1万套创历史新高，非优质房源需降价8%-10%促成交。千万级豪宅成交周期同比延长22天，高端项目流动性压力渐显。