海珠西断供10年后杀出79㎡三房！总价400万起真香警告

“这盘容积率5.0能买吗？”朋友甩来户型图时，我正在研究江南西板块十年来的首张预售证。

三小时实地踩盘后，我总结出三大真相：

1. 地段含金量拉满！项目正处海珠新活力文商旅融合圈核心区，步行340米到8号线宝岗大道站，实测18分钟飙到珠江新城。对面就是省一级江南外国语学校，2公里内五中、南武中学形成教育金三角。

2. 小户型设计够狠！79㎡三房两卫做到双阳台，主卧开间达3.3米，但部分户型存在暗卫问题。103㎡户型动静分区优秀，可惜北向房间直面主干道。

3. 密度是硬伤！5.0容积率带来32层塔楼设计，中央园林实际可用空间有限。对比周边次新盘4.0以下的容积率，居住舒适度确实打折扣。

当老城情怀撞上现实密度，你会怎么选？对于急需学位+通勤的年轻家庭，79㎡三房确实解渴；追求改善的买家，建议等等下半年入市的低密地块。