东莞2026年10月楼市月报：新房成交逆势回升超三成，二手回落但总量占比仍超六成

📈 十月的东莞楼市，走出了与九月截然不同的节奏。新房市场在“银十”尾声发力，成交套数环比大增34%，成为本月最亮眼的信号；而二手房则在经历前期集中放量后，出现明显的季节性回落，月度成交套数下降三成有余。一升一降之间，市场结构性特征愈发清晰。

🧐 先看新房数据。2026年10月，东莞新房成交1174套，较上月增加298套，环比上升34%；成交面积12.5万平方米，环比增加2.2万平方米，涨幅21%。参考均价为21918元/平方米，均价水平总体持稳。从量价表现来看，本月新房市场呈现“量升价稳”的态势。

把观察周期拉长到近6个月，新房累计成交同样为1174套、12.5万平方米，环比增幅与月度数据一致。这说明新房市场在经历了此前的低位盘整后，确实出现了一波集中释放。部分项目在十月末加大了推盘和优惠力度，叠加改善型需求入市意愿回升，共同推动了成交修复。

📉 再看二手房。10月东莞二手住宅成交1937套，较上月减少965套，环比下降33.3%；成交面积20.1万平方米，环比减少10.3万平方米，降幅34%；参考均价16877元/平方米，与上月持平。量缩价平，是本月二手房市场的关键词。

需要指出的是，二手房成交量的回落，更多是相对高基数下的自然修正。九月二手房市场因多种因素集中放量，十月回归常态节奏，属于合理波动。从绝对量来看，1937套的月度成交规模仍处于年内中高位水平，市场并未出现趋势性转冷。

🔥 真正值得关注的，是两市场之间的结构性关系。10月东莞新房+二手合计成交3111套，其中二手占比约62.3%，新房占比约37.7%。二手成交份额连续多月稳定在六成以上，反映出东莞楼市已进入明显的“存量主导”时代。

这一现象背后有几个原因：其一，二手房在价格上更具弹性，当前新房与二手均价差约5041元/平方米，价差空间让预算有限的购房者更倾向于选择二手；其二，二手房的即买即住属性，在交付预期波动背景下显得更有确定性；其三，核心区域新增土地供应有限，新房可选范围收窄，进一步将需求推向二手市场。

🏙️ 从区域维度观察，东莞楼市内部冷热分化仍在延续。核心片区及轨道沿线板块，无论新房还是二手，带看量和成交活跃度都明显好于外围镇街。部分外围区域新房项目即便加大渠道力度，去化速度依然偏慢，而核心区域的优质二手房源挂牌周期相对更短，价格韧性也更强。

🧭 展望十一月，东莞楼市预计将进入一个相对平稳的过渡期。新房方面，年末业绩冲刺尚未全面开启，成交节奏可能延续当前水平；二手房方面，挂牌量仍处于高位，购房者选择空间充足，价格短期内缺乏大幅上行动力。对于自住买家而言，当前量价关系相对温和，反而提供了一个可以耐心比选、理性议价的窗口期。

总体来看，东莞十月楼市呈现“新房修复、二手回归、存量主导”的格局。市场底部韧性仍在，但全面回暖尚需更多时间验证。

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