东莞2026年4月楼市月报：二手房成交占比76%创新高，市场分化持续深化

📈四月东莞楼市迎来结构性转折！二手房成交量逆势上扬，占比达76%，新房市场则大幅萎缩，凸显库存压力下的“二八分化”格局。

🧐**数据详述：新房市场量缩价涨**

- **月度成交**：新房成交1088套，环比下降68.5%；面积12.2万平方米，环比下降62.7%；参考均价22960元/平方米，环比上涨46%。

- **近6月趋势**：成交套数1088套，环比下降68.5%；成交面积12.2万平方米，环比下降62.7%。热门户型集中于125-143平方米四居室，代表项目如松山湖润府（均价35000元/平方米），反映改善型需求聚焦核心地段。

🔥**数据详述：二手房市场量升价稳**

- **月度成交**：二手住宅过户3403套，环比增长38.2%；面积35.5万平方米，环比增长36%；参考均价16953元/平方米，环比持平。

- **近6月趋势**：过户套数3403套，环比增长38.2%；成交面积35.5万平方米，环比增长36%。主力成交价段集中在15000-20000元/平方米区间（如南城区域挂牌均价18165元/平方米），热门面积段以90-120平方米为主，楼龄多分布于10-15年，显示刚需及置换需求活跃。

🔍**深度解读：新房与二手房背离的底层逻辑**

- **趋势分析**：二手房成交量占比升至76%，创近年新高，与新房环比降68.5%形成鲜明对比。核心原因在于库存高压——新房潜在库存9.2万套，去化周期超30个月；二手房挂牌量达7.6万套，市场抛压显著。买家转向二手房，源于现房交付保障及价格优势（二手均价较新房低26%）。

- **政策解读**：结合东莞库存现状（如塘厦镇去化周期55.1个月），房票安置政策加速落地（全市通用、有效期12-24个月）有望打通“拆迁-去库存”链条。若执行到位，可缓解房企资金压力，但短期新房去化仍承压。

- **区域对比**：松山湖、南城等核心区依托配套资源（如教育、交通）维持热度，新房均价35000元/平方米；临深镇街如塘厦则面临超长去化周期，冷热差异折射资源聚集效应。

🔮**市场展望**：五月东莞楼市或延续分化。房票政策若高效实施，可能激活部分存量交易，但新房去化依赖核心地段项目；二手房因价格稳定及现房优势，占比料将保持高位。建议买家关注政策落地进度，优先评估区域库存与配套成熟度。