东莞2026年2月楼市月报：二手房成交占比超八成，价格倒挂加剧

🧐 开年首月，东莞楼市呈现罕见"冰火两重天"：新房成交环比腰斩，但二手房成交占比攀升至82.2%，价格倒差扩大至5682元/㎡，市场分化进入新阶段。

📊 数据详述

新房：

▸ 月成交307套（环比-55.4%）仅相当于去年同期的三成

▸ 3.6万㎡成交面积创近6年同期新低

▸ 均价22797元/㎡（环比+27%）结构性上涨明显

▸ 主力户型集中在115-173㎡四房产品，改善型占比达76%

二手房：

▸ 过户1422套（环比-51.5%）仍保持新房4.6倍成交体量

▸ 参考均价17115元/㎡（环比+36%）涨幅超预期

▸ 成交主力集中在80-110㎡三房（占比58%）、总价100-200万区间（占比62%）

▸ 楼龄5-10年次新房占比提升至41%（较上月+8个百分点）

🔍 深度解读

1️⃣ 价格倒差持续扩大的背后：

新房均价上涨与松山湖等核心区高价盘集中网签有关（如松湖润府3.5万/㎡），而二手房市场主力成交仍是价格洼地镇街。数据显示，常平、樟木头等镇二手房成交均价仅1.1-1.3万/㎡，与核心区价差达3倍以上。

2️⃣ 政策组合拳的传导效应：

▸ 购房补贴政策（2025年12月31日截止）提前透支部分需求

▸ "拟购镇街无房即算首套"政策推动临深片区成交

▸ 公积金贷款额度提升至150万利好改善换房（据测算可降低月供约1200元）

3️⃣ 供需结构矛盾凸显：

受2025年住宅用地供应锐减影响，新房库存去化周期已延长至28个月，但核心区优质地块仍遭争抢。反观二手房市场，常平、大朗等镇街单月挂牌量超2000套，供需失衡导致议价空间扩大至5-8%。

📈 趋势展望

短期来看，"以价换量"仍将是市场主基调。3月作为传统政策窗口期，需重点关注两方面：

1️⃣ 存量商办改保障房政策落地进度（当前商办去化周期超42个月）

2️⃣ 共有产权房申购条件放宽后的实际转化率（预计新增潜在客群约3.5万户）

建议购房者重点关注"带押过户"政策应用，同时把握144㎡以上住宅契税补贴红利。对于刚需客群，建议优先考虑轨道沿线的次新二手房；改善客群可关注松山湖、南城等核心区优质项目。